Woningen op die gouden
kantoorlokaties? Kom nou!
Ze speculeren liever wat
jpfel
EEN RONDJE OM UW AUTO
Rotterdam, R.A.C. Motors b.v., Autolettestraat 10 (Autostrada), 010-4525222.
LOOP MET DEZE ADVERTENTIE EENS
Rotterdams Dagblad
Dinsdag 21 september 1993
1 „Er is een cultuuromslag in deze branche van kan
toorgebouwen; vaak staan ze veel te hoog in hun
- boekwaarde en dan zijn ze niette betalen als je er wo
ningbouw van wilt maken. De kantoorjongens zien
toch in ons bijna iets minderwaardigs, Woningen op
die gouden kantoorlokaties van hen! Moet je na
gaan! Daaraan kun je zien: het is en het blijft toch
speculatie. De prijs van het gebouw is de helft van de
boekwaarde, waardoor men die helft moet afboeken.
Er gaat dus in een keer de helft van de waarde af cn
dat is de reden dat men niet graag verkoopt. Daarom
blijft er zoveel leeg."
De SSHR zou ook wel meer willen kopen. Er zijn
plekken waar men in de slag is geweest, zonder suc
ces. Bij de Wijnhaven en de Scheepmakershaven
staan veel kantoren leeg. Daar is men in onderhan
deling geweest met diverse eigenaars, maar het is ie
dere keer toch weer zo dat ze tegen die boekwaarde
aankijken. Van der Post: „We zouden ook wel een
van die voormalige kantoren van Nationale Neder
landen aan de Schiekade willen kopen, maar ja, de
prijs die wij kunnen geven is hun te laag."
Benraad: „Onze ervaring is dat een aantal projecten
die je in het verleden al eens hebt bekeken en waar je
je oog op hebt laten vallen, pas dan naar je toekomen
als je weer interessant wordt als opdrachtgever,
omdat anderen het niet willen of durven. Wij kunnen
met ons soort bewoning in gebouwen dingen doen
Eén ding: geen kwaad woord over uw auto.
Hij zal ongetwijfeld voorzien zijn van stan
daard ABS en een airbag. Hij is vast en zeker
voor minimaal 90% recyclebaar en is uiter
aard cfk-vrij. Dat zijn tenslotte eisen van
deze tijd. Maar doet u nu eens een paar
pasjes achteruit en kijk nog eens goed.
Hoe vaak ziet u uw auto om u heen als u
onderweg bent? Hoe vaak ziet u exact
hetzelfde model, misschien zelfs dezelfde
kleur, voor, naast of achter u als u (onver
hoopt) ergens in de file staat? Nogal vaak
waarschijnlijk. Dat is jammer. Want laten we
eerlijk zijn, u wilt met uw auto meer dan
alleen maar comfortabel van A naar B rijden.
U wilt met uw auto ook iets uitdrukken. Iets
van uzelf. Niets is tenslotte vervelender dan
jezelf voortdurend in de achteruitkijkspiegel
tegen te komen.
Dat hoeft gelukkig ook niet. Loopt u
bij de Saab-dealer maar eens een rondje om
de nieuwe Saab 900 En wees niet verbaasd
als u vervolgens met een boogje om uw
eigen auto heenloopt.
DE NIEUWE SAAB 900
STRIKT PERSOONLIJK
Saab 900 is leverbaar met de volgende motoren: 2.0 liter I6V (133 pk), 2-3 liter I6V 150 pk), 2.5 liter V<fcjïl7Q pk). Consumentenprijs v.a, f. 56.350.-. U least al een Saab 900 v.a, f. 1.468,-exd. BTW (20.000 km/jaar o.b.v. 48 maanden).
Wonen in een bijzonder pand: de voormalige Kerk aan de Goudse Rijweg biedt onde; dak aan stu
denten die in collectieve eenheden leven. Foto Joop Reyngoud
wechstraat. Van der Post: „Daar zijn we ook lang mee
bezig geweest. Medio vorig jaar verhuisde het GEB
naar het nieuwe onderkomen." Benraad: „Je weet
dat op zo'n plek zwervers wel een slaapplaats willen
hebben. Met dat vooruitzicht is het zaak die gebou
wen op tijd te verkopen. Positief was het gesprek
twee jaar geleden met de wethouders Linthorst én
Vermeulen. We klaagden onze nood over het gebrek
aan uitbreidingsmogelijkheden in de binnenstad. Ik
denk dat het de onderhandelingen wat heeft versoe
peld. We hebben uiteindelijk de GEB-gebouwen
voor een christelijke prijs kunnen kopen. Je krijgt
niks voor niks in deze stad. Terecht. Dit zou puur on
zakelijk zijn.'
Enige spectaculaire architectuur kan ck stichting
niet worden ontzegd. De nieuwbouw van ciQ SSHR
aan de Hofdijk steekt met kop en schouders boven
de omringende omgeving uit; Het puntdakjeswijkje
dat in de wandeling Klein Volendam heet, wordt er
nog wat Madurodam-achtiger door. Aan de Kralingse
Kerklaan (bij metrostation Kralingsezoom) staat een
golvende laagbouw, vanwege zijn vorm 'de Snor' ge
noemd. Beide van architect Jan Hoogstad.
Maar behalve de nieuwbouw zyn er ook gebouwen
Ergernis
De directie van de SSHR ergert zich aan die mentali
teit. Hun woningbedrijf kan aan die afgedankte en
verlaten gebouwen een nieuw leven geven, een twee
de gebruik. Belangrijk is dat ze op de noordelijke oe
ver staan. Daar houdt men bikkelhard aan vast.
De doelgroep (studenten en starters op de woning
markt) wil niet anders. Benraad: „Je kunt wel gaan
bouwen in een buitenwijk als Zevenkamp, maar dan
bouw je voor de leegstand, Onze huurders willen
toch uiteindelijk allemaal naar de binnenstad. Dat
betekent dat we veroordeeld 2Jjn lokaties op de
noordelijke oever te zoeken. Je kunt daar niet zo
maar op afroep een kaveltje kopen en als het wel kan
dan is een grote projectontwikkelaar onze concur
rent, dus dat verliezen we. Waardoor we genoodzaakt
zijn bestaande gebouwen te vinden."
Van der Post: „Rotterdam heeft een leegstand van
minstens een half miljoen vierkante meter, maar ik
denk dat het meer is." Benraad: „Natuurlijk is het
meer, alleen wordt het versluierd. Men zegt dat men
met renovatie bezig is of dat het 'tijdelijk' leegstaat.
In de vastgoedwereld wil men niet graag vastgelegd
hebben hoeveel er werkelijk onbenut is en hoe lang,
daar zijn makelaars niet erg van gecharmeerd. Daar
bij is Rotterdam een vervangingsmarkt en dat bete
kent dat de nieuwbouwkantoren als zoete broodjes
over de toonbank gaan; nieuwbouw op de Kop van
Zuid zal straks best verhuurd worden, geen pro
bleem, gevolg is alleen dat er veel lege kantoren in
-de-binnenstad achterblijven. En die staan dan in ge-
bieden met straatjes waar onvoldoende parkeervoor
zieningen zijn, maar wel op een eentrumlokatie.
Daar ligt dan op den duur onze kans. Aan de Wijnha
ven bijvoorbeeld, in Let Scheepmakerskwartier (Ca-
-landstraat, Rivierstraat). Ons dagelijks probleem is
die gebouwen te kunnen inkopen,"
Door Herman Moscoviter
Twee jaar geleden klaagden de directeuren
van de Stichting Studenten Huisvesting hun
nood bij het Rotterdamse stadsbestuur. Wat
was dat nou voor beleid? Een gemeentelijke
nota schrijven datje 'het wonen in de binnen
stad wilt stimuleren' en tegelijkaeeepteren dat
•fr nauwelijks woningen kunnen worden ge
realiseerd omdat de kantoormarkt zo domi
nant is? Daar zit immers het geld. Dus kopen
projectontwikkelaars grond voor nieuwbouw,
'of laten eigenaren en makelaars oudere kanto
ren leegstaan totdat de economische omstan
digheden weer hoop op verkoop bieden. Zo
werkt de vrije markt.
Er was ten tijde van die huizenhoge noodkreet een
wachtlijst van 2000 studenten voor wooneenheden
van de Stichting Studenten Huisvesting Rotterdam
(SSHR). Er zat geen beweging meer in. Per jaar wer
den een paar honderd nieuwe eenheden aan het be
stand van de SSHR toegevoegd.
Dat was alles. Het schoot maar
'niet op. De universiteit en de ho
gescholen met hun 38.000 studen
ten deden bij herhaling een klem
mend beroep op meer woonruim
te. Wat was dat? Een studenten
stad zonder'kamers? Internatio
nale studenten die een half jaar
-naar Rotterdam kwamen, konden
niet worden ondergebracht. Die
stonden niet op een wachtlijst. De
stafleden van de SSHR zeiden:
„We zouden wel graag iets voor
hen willen doen, maar dan zou
den we studenten die regulier op
dp wachtlijst stonden passeren en
dat kon niet."
Grote leegstand van oudere kan
toren in Rotterdam is hen dus een
doorn in het oog. De makelaars en
projectontwikkelaars mogen dan
wel stellen dat 'het wel meevalt'
met die leegstand, directeur J.B.
Benraad en zijn adjunct R.L. Var.
derRostvap,^Slachting Studen
ten ï^tec.
Vaak genoeg stoten 'ze hun neus als _r> een onver-
huurd en onverkocht kantoorpand wil i kopen om
daar studenteneenheden in te maken. Benraad:
„Het is heel raar als je aan de buitenkant staat toe te
kijken. Je vraagt je af waarom er zoveel leegstaat en
je.niet meer kunt kopen. Het moet heel lang, vijf tot
tien; jaar, Igegstaanivril nien het van de hand doen.
Hetjoudesgroter kantoorgebouw van Van der Vorm
aan de Votlenhovenstraat/Westzeedijk bijvoorbeeld,
waar later Mees en Zonen in heeft gezeten. Staat al
jaren leeg. Maar ze willen het niet van de hand doen,
hoor, tenminste niet voor de woningprijs. Wel voor
het dubbele, de kantorenprijs. Ze laten het liever
leeg."
Een explosie van bouwactiviteit.
Anders is het niet te noemen. Dé
Stichting Studenten
Huisvesting Rotterdam heeft nu
#00 eenheden in de hele stad. In
1962 waren dat er SéAan het eind
van dit jaar zijn hét er net geen
4900. Een inhaalslag^?' V;: V
Doorgroeien naar 6000 is het
motto. De SSHR is daarmee
landelijk gezien etó van dé
grootste studentenhuisvesters
geworden. Gespecialiseerd en
niet van plan een 'gewone'.
woningbouwcorporatie te
worden, waarbij het onder dak
brengen va» 'siudeBfea en
werkende jongeren een
afgeleide is. Directeur Benraad:
„Nee, we kunnen in Rotterdam
op de woningmarkt nog veel
doen. We willen onsdoor onze
specialisatie blijven
onderscheiden."
Boven op de toren van het oude GEB-gebouw. Directeuren Van
der Posten Benraad (rechts): „Voor een christelijke prijs ge
kocht." Foto Joop Rpvngoud
waar andere opdrachtgevers bestaande gebouwen
hzullen moeten slopen."
f - Inmiddels heeft Rotterdam een beleidsuitgangspunt
geformuleerd in het rapport 'Een nieuwe toekomst
voor bestaande gebouwen'. Niet zomaar alles afbre-
ken. Eerst kijken of een tweede leven van een ge
bouwtot de mogelijkheden behoort. Studentenhuis
vesting is een van de mogelijkheden daarbij. Niet al
leen omdat de SSHR subsidietechnisch wordt onder
steund door de gemeente, net als andere woningcor
poraties, maar ook omdat er, zoals Benraad het graag
uitlegt, „meer kleine sinaasappels in eenzelfde kist
kunnen dan grote." Studenteneenheden zjjn gemid
deld 18 vierkante meter. Zèer kleine sinaasappels
dus. Wie in eenzelfde bestaand gebouw normale
wooneenheden wil maken, moet vaak een exorbitant
hoge prijs vragen. Daar ligt de voorsprong van de
SSHR.
Van der Post: „Wij hebben éen aantal eisen niet die
anderen wel hebben: we hoeven geen buitenruimte
te maken. Als we aan zo'n GEB-gebouw balkons zou
den moeten bevestigen kost dat goud. Daarbij wordt
er relatief weinig gebruik van gemaakt. We kiezen
voor collectieve buitenruimten.. Dakterrassen. Dat
scheelt enorm bij de aanpak." Benraad: „Wij bouwen
voor een bepaald budget. Zo'n balkon komt terug in
de huurprijs. Daarbij is onze doelgroep gewend col
lectief te leven. Met fietsenbergingen, wasmachine
ruimtes; kopieerhokken, dakterrassen. Het is voor
hen belangrijk dat ze hun studiegenoten ergens an-
ders kunnen ontmoeten. Op een overdekt binnen
plein. Op zo'n gezamenlijk dakterras. Wat wij willen
is het collectief gedrag van onze doelgroep positief
benutten."
Studentenhuisvesting koopt ook bestaande gebou
wen van de gemeente. Bijvoorbeeld de grote GEB-lo-
caties aan de Rochussenstraat en de Willem Buyte-
die vroeger een andere functie hadden, In de pakhui
zen Caland 1 en 2 aan de Rivierstraat, in het architec
tenbureau aan de Essenburgsingel, in de kerk aan de
Goudse Rijweg wonen nu studenten. Er wordt hard
gewerkt aan de ombouw van de GEB-gebouwen in
west en bovenop de tramremise achter de Oost
zeedijk.
Levensstijl
Sommige buurten zie je ingrijpend veranderen met
de komst van zo'n kluit studenten. Vaak is er aan
vankelijk verzet tegen de komst van de nieuwe buur-
dersgroep. Ze wordt niet altijd even positief bena
derd. Ze brengt immers andere normen en waarden
mee. Een andere levensstijl.
Benraad: „Ons specialisme zit hem ook in het behe
ren en verhuren van wat gebouwd is. Alle dingen die
de buurt denkt dat er gaan gebeuren wanneer er stu
dentenhuisvesting komt, moeten er dus niet gebeu
ren. We kennen een grote mate van vrijheid om col
lectief het gebouw te beheren. Er moet onderlinge
sociale controle zijn. Wij willen als SSHR geen poli
tieagent of huismeester zijn. De studenten/bewoners
moeten het zelf onderling oplossen. Elk groot ge
bouw kent een wooncommissie die met ons zaken af
handelt. We gaan bijna niet met individuele bewo
ners in de slag. In de bewonerscommissie zitten de
regelneven en -nichten, En de vertegenwoordiger in
het gebouw is de studentbeheerder met een assis
tent-beheerder. Die hebben contact met de wijk
agent, de buurtvereniging, de winkeliersvereniging.
Zij zijn het aanspreekpunt voor het gebouw. We pro
beren een nieuw gebouw ook altijd meteen her
kenbaar te laten zijn voor de buurt. Kom eens kijken,
zegt de wooncommissie tegen de buurtbewoners."
Van der Post: „In grotere woongemeenschappen zyn
de studenten gedwongen regels te hanteren. Anders
gaat het mis. Een wooncommissie kan zelf boetes be
palen. Een vuilniszak op de gang 25 gulden; een fiets
50 gulden. Dat regelen ze. Het wordt betaald en die
zak of fiets gaat weg." Staan er teveel fietsen voor de
deur die in de berging behoren te worden gezet, dan
gaat er een briefje rond. En anders volgt er grote
schoonmaak. Klachten van de buurt worden serieus
genomen. Anderzijds zijn er ook vaak positieve ef
fecten: de buurt wordt levendiger en het economisch
draagvlak breder. De middenstanders en de horeca
reageren over het algemeen zeer welwillend.
Nieuwe wegen
De SSHR slaat inmiddels een aantal nieuwe wegen
in. Nu bestaat 10 procent van het hele bestand uit
zelfstandige eenheden. Kamers met een keuken en
wasgelegenheid. Die kosten aan kale huur gemid
deld 350 gulden per maand, 100 gulden meer dan de
collectieve eenheden, waar verscheidene bewoners
keuken en sanitair delen. Benraad: „We merken dat
er een markt voor zelfstandige eenheden is. Er zijn
veel studenten die na afloop van hun studie nergens
heen kunnen wat betreft woonruimte. Die stromen
graag door van een collectieve naar een zelfstandige
eenheid."
De SSHR experimenteert ook rrct. goedkope be
drijfsruimten. Van der Post: „Gezien de terugloop
van subsidiemogelijkheden voor studenten is een
groei van hun ondernemingslust te zien. Ze moeten
geld verdienen. Daar willen wij op inspelen. Hebben
we ruimtes in onze gebouwen die niet bewoond kun
nen worden, maar die wel geschikt zyn voor een be
drijfje. dan verhuren we die. Dat kun je ook doen als
gespecialiseerde, categorale woningstichting."
