Kopen van de eigen huurwoning
Koopwoning en de
inkomstenbelasting
r
Kleurige closetzittingen
huis en bezit
sis'SkZ, ,b;i dty/r
DE HAVENLOODS DONDERDAG 25 FEBRUARI 1988
8-580
sus
g 200
"O
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
Ontwikke
ling bruto-aan-
vangslasten
koopwoning.
Bron: Rabo
bank Neder-
1
1974'75 '76 '77 '78 '79 '80 '81 '82 '83 '84 '85'86
Jaar
ningen worden onder- andere deelmarkten.
scheiden naar kwaliteits-, prijs-
of premie-klassen. Op deze deel
markten staan huurwoningen te-
Eind 1986 bestond de totale
woningvoorraad in Nederland woonlasten\e
Uit 5,4 miljoen woningen. Dit dereen die
genover koopwoningen en be- aantal is ongeveer gelijk geble-
maken met het interactie-aspect.
gen worden beheerd door
Mlllllllllllllll
door WILLEMIEN HOEVE
Voor 1 april 1988 moet u het aangiftebiljet voor de inkomstenbelasting van 1987 inleveren.
Niemand wil graag te veel belasting betalen en daarom is het noodzaak te weten welke kosten
aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting. In dit artikel beperken we ons tot het fiscale effect van
de eigen woning. We zullen bekijken op welke aftrekposten een eigen huis-bezitter recht heeft,
tegen welk bedrag de woning als inkomstenbron moet worden aangemerkt en hoe u deze bedragen
op het aangiftebiljet moet invullen.
Wanneer heeft een woning in
vloed op uw inkomstenbelas
ting? Als u een woning huurt te
gen een normale huurprijs heeft
de woning geen effect op uw be
lasting. Dit is wel het geval als u
in een eigen koopwoning woont,
een woning in huurkoop hebt.
het vruchtgebruik van een wo
ning hebt, als u de woning huurt
voor een zeer lage prijs (zodat u
bijna gratis woont) of als u als
ongehuwde met een ander sa
menwoont in een koophuis.
In de eerste plaats wordt de
éigen Wönfhg'aangemerkt als een
inkomstenbron waarvan de
schatkist zijn deel wil ontvan
gen, een optelpost dus. De in
komsten, opbrengsten uit de wo
ning zijn bijvoorbeeld het woon
genot en de eventuele huur die u
voor uw woning ontvangt.
Het kan zo zijn dat u geen
woning in eigendom heeft maar
dat de woning waarin u woont
wel een bron van inkomsten is
voor u. Dit is bijvoorbeeld het
geval als u gratis in het huis van
een ander woont. U moet dan de
economische huurwaarde (geba
seerd op de huur die wordt ge
vraagd voor gelijkwaardige wo
ningen in de omgeving) vermel
den op uw aangiftebiljet. Ook als
u het vruchtgebruik van een wo
ning hebt (bijvoorbeeld na een
erfenis) moet u de economische
MENHIR STEEN
Met marmer en graniet
uw vloer, badkamer,
keuken en bar zo mooi dat
u nooit meer iets anders wilt.
Gelukkig is natuursteen
onverslijtbaar.
NU OP
BINNENHUIS '88
STAND 3300
met telefoonaansluiting
nr. 4 81 42 69
natuursteen design
Graafdijk Oost 16
2973 XA
Molenaarsgraaf
Tel: 01844-1869
STOOKWIJZER
1Vorig jaarverbruik
2. Streefverbr. v. 15-10-87 t/m 21-2-88
3. Streefverbruik vorige week
4. Totaal streefverbruik tot nu toe
1000 m3
1100 m3
1200 m3
1300 m3
1800 m3
1900 m3
2000 m3
2200 m3
2400 m3
2600 m3
2800 m3
3000 m3
3500 m3
4000 m3
4500 m3
5000 m3
5500 m3
6000 m3
121 m3
134 m3
148 m3
161 m3
47 m3
50 m3
53 m3
56 m3
60 m3
63 m3
69 m3
76 m3
82 m3
89 m3
95 m3
11 m3
27 m3
144 m3
160 m3
176 m3
192 m3
375 m3
421 m3
470 m3
516 m3
897 m3
1041 m3
1139 m3
1234 m3
1330 m3
1423 m3
1666 m3
1904 m3
2149 m3
2388 m3
2628 m3
2868 m3
HUURWAARDEFORFAIT
Het bedrag dat u als inkomen
moet opgeven als u in een eigen
koopwoning woont, draagt de
naam huurwaardeforfait. Het
huurwaardeforfait is van toe
passing als alle kosten en lasten
van de woniffg op één persoon of
één huishouden neerkomen en
als de woning aan diezelfde per
soon of datzelfde huishouden ter
beschikking staat. Onder kosten
verstaat men in dit verband de
kosten van onderhoud en af
schrijving, maar niet de finan
cieringslasten (hypotheekrente
en kosten van geldleningen).
Het huurwaardeforfait is ook
van toepassing als u en/of uw
echtgenoot een woning in huur
koop hebben, lid zijn van een
flatvereniging of een apparte
ment bezitten in een gesplitst vaarde'
door WILLEMIEN HOEVE
Het kopen van de eigen huurwoning komt de laatste tijd steeds meer in de belangstelling te
staan. De prijs van koopwoningen ligt op een redelijk niveau en de hypotheekrente is laag. Verder
stijgen de huren van woningen nog steeds. Voor een grote groep huurders is het aantrekkelijk
geworden om een woning te kopen. Wie graag zijn eigen huurwoning wil kopen zal in de eerste
plaats toestemming moeten hebben van de verhuurder en dat geeft weieens problemen.
schillende instanties, namelijk:
woningcorporaties (30 procent
van alle woningen), gemeentelij
ke woningbedrijven (6 procent)
en institutionele en particuliere
beleggers (21 procent).
WOONLASTEN
Wie Zijn huurhuis wil kopen,
krijgt met een verandering van
rken. Vrijwel ie-
huis koopt, zal
hypotheek moeten afsluiten
om de woning te kunnen finan
cieren. Hierdoor neemt de koper
een langlopende financiële ver
plichting op zich. Daarnaast
krijgt de koper te maken met een
aantal eenmalige uitgavcp zoals
overdrachtsbelasting. notaris-
kosten en afsluitkosten van de
hypotheek. Verder moet hij reke
ning houden met uitgaven zoals
verzekeringen. Het is heel be
langrijk om op het juiste moment
te kopen. Als we een vergelijking
maken tussen de aanvangswoon-
lasten van iemand die nu een
huis koopt en iemand die rond
1980 heeft gekocht, zien we dat
koper van 1988 aan bruto-woon-
lasten slechts 65 procent betaalt
van de lasten die de koper uit
1980 moest opbrengen. De netto
woonlasten van een koopwoning
verschillen .van de bruto-woon-
lasten door belasting-effecten.
- subsidies, enzovoorts.
De bruto-woonlasten voor de
koper zijn de laatste jaren flink
gedaald. De woonlasten voor
huurders zijn sinds 1974 alleen
maar toegenomen. Het resultaat
is dat er momenteel weinig ver
schil is tussen de bruto-woonlas-
ten voor een huurder en voor een
koper. Het ziet ernaar uit dat de
huren de komende jaren lang
zaam blijven Stijgen.
BELANGSTELLING
In april 1987 presenteerde Ra
bobank Nederland een rapport
over de verkoop van huurwonin
gen getiteld „Huren of kopen?".
Daarin werden de resultaten
vermeld van een onderzoek naar
de belanstelling van huurders
voor het kopen van een woning.
Het onderzoek werd uitgevoerd
door het marktonderzoekbureau
Inter/View B.V. Uit dit onder
zoek blijkt dat ruim dertig pro
cent van de Nederlandse huur
ders geïnteresseerd is in het ko
pen van hun huidige huurwo
ning. De huurders in de leeftijd
van 35 tot 49 blijken de meeste
belangstelling te hebben voor
het kopen van de huurwoning
(39 procent). En ook in de leef
tijdsklasse van 25 tot 34 jaar zijn
Aangiftebiljet
Belasting-aangiftebiljet 1987.
van dé hypotheekakte en eventu
ele kadastrale rechten, taxatie
kosten gemaakt voor het verkrij
gen van de geldlening, bemidde-
lingskosten, de kosten van de
woning bepalen aanvraag van de gemeentega-
het kalender- raritie, de bij aflossing van de veel geïnteresseerden (23 pro-
pand. Ongehuwd samenwonen- ^ogn
den komen voör het huurwaar- Jl'
deforfait i„ aanmerking .1, het bepa\l7" de waarde in%nbe
woonde staat. Op uw aangifte
jaar. Hebt u de woning in de loop lening betaalde royementskosten
het jaar gekocht dan geldt de en boeterente, de afsluit- en ver-
op het moment van aan- lengingsprovisie en het zoge
naamde disagio (bijvoorbeeld de
ifronding van het rentepercen
tage).
aandeel
huisgenoten in de woning is ge- ^muller moet ^JZr'
rechtigcI, gelijk is aan het gedeel- de m beWoonde staat opgeven
te van de woning waarover elk r-,
kan beschikken. Als u een deel De^aa!"de '"^woonde staat is
van uw woning verhuurt aan een
derde of als u een deel in gebruik
heeft als praktijkruimte ten be- WQm (vakantiehuis) indgen- k"nt de" onderhoudskosten wel
hZnriaH,,U nT?' h" dom heeft, moet u daarvoor de ^ekken als u de (hogere) eco-
behoort dit gedeelte niet tot de n waarde in onbewoonde nomlsche huurwaarde moet op
eigen woning-Het huurwaarde- 1°,;! ™aa° ln onDewoonae v
forfait is alleen van loenassino uu, u
Met behulp van een huur-
Ook
In bijzondere omstandigheden
KOSTEN ONDERHOUD
U kunt geen kosten voor nor
maal onderhoud in aftrek bren-
onbêB ^en a's u van huurwaarde-
woonde staat. Als u een 'tweede
woning (vakantiehuis) in eigen
cent). Als belangrijke redenen
voor het willen kopen van de
huurwoning noemt men: prettig
wonen, leuke buren, mooie
woonomgeving, huurhuis kopen
is voordelig en het feit dat men
veel heeft verbouwd in de wo
ning.
MOGELIJKHEDEN
Als u van hel huurwaarde for
fait gebruik kunt maken, zal in
veel gevallen uw belastbaar in
komen door het eigen-huis-bezit
lager worden. U betaalt minder
inkomstenbelasting.
Tabel huurwaardeforfait 1987
BEREKENING
U zult ondertussen wel ont
dekt hebben of u voor uw woning
van het huurwaardeforfait ge
bruik kunt maken. Maar hoe
wordt dat bedrag, dat u als inko
men moet opgeven op uw aangif
tebiljet, nu precies berekend?
Het huurwaardeforfait wordt
bepaald aan de hand van de
waarde van de woning. U be
paalt allereerst de waarde van de
woning in lege staat in het eco
nomische verkeer. Dit is de prijs
die op de onroerend-goed-markt
onder normale omstandigheden
door een koper voor de woning
geboden zal worden. Deze ver
koopprijs kunt u in de praktijk
bepalen aan de hand van de ver
koopprijs van soortgelijke wo
ningen die recentelijk bij u in de
buurt verkocht werden. U moet
daarbij rekening houden met
waardeverhogende verbouwin
gen (bijvoorbeeld modernisering
van de keuken of badkamer, ex
tra kamer op de zolder) en de
ligging van de woning (bijvoor
beeld hoekhuis). Als uw woning
op erfpachtgrond staat bepaalt u
de waarde alsof de woning op
eigen grond staat. U moet de
De regering heeft een aantal
regels opgesteld om de verkoop
van huurwoningen in vaste ba
nen te leiden. De „Regeling inza
ke de overdracht van woning
wetwoningen aan dq bewoners",
vermeldt dat het bruto-jaarinko-
men van de koper niet hoger mag
zijn dan 51.000 gulden, wil hij in
aanmerking komen voor het ko-
woning(en). Dat bedrag vermeld kai? ''uo^ejTva^woo^onde^ nieuwe eigenaar moet wel finan-
u op uw aangifteformulier. Het ^rekon een cieel in staat worden geacht de
geldt als inkomen voor het houd van toepassing zi]n op een lasten van een eigen woning te
woninggeh0ebtdat waaSrfaT'moet oneevem kunnen d^",' Wil de huurder
siaai ouaeven geven. Zowel de gewone onder
forfait is alleen van toepassing Met behuln van pen huur houdskosten als de kosten voor
S.?urewaardeforfait-tabel kunt u be- groot onderhoud zijn in dit geval
palen welk huurwaardeforfait aftrekbaar.
behoort bij de waarde "*nn
waardeforfait moet opgeven.
Deze „regeling aftrek kosten m aanmerking komen voor koop
i van een woningwetwoning dan
Als u van het huurwaardefor- toepassing als.
fait gebruik kunt maken, dan De werkzaamheden aan de
kunt u geen kosten (onderhoud, woning werden verrichtten min-
afschrijving enzovoort) van uw s e vljf ]aar nadat u de wf°nmg
inkomsten aftrekken. Financie- bezit heeft genomen;
De waarde van de woning in
- j bewoonde staat bij het begin van
wel affre^rg 3 de werkzaamheden ten hoogste
40.000 gulden bedroeg (in onbe-
a.iHionV™ K' /i woonde staat 66.667 gulden):
ningen zijn gesloten voor:
aankoop van de woning;
verbetering van de woning;
onderhoud van de woning.
Dit geldt voor hypothecaii
geldleningen, maar ook
dere leningen zoals
De woning geen monumenten
woning is, waarvoor een aparte
regeling geldt. Als een pand in
zeer slechte staat verkeert,
wordt het niet meer als bron van
inkomen beschouwd. In dat ge
val kunnen de grote onderhouds-
an- kosten niet worden afgetrokken,
over- Onder groot onderhoud wordt
van een woningwetwoning dan
moet hij minstens vijf jaar lang
bewoner van die woning zijn. Er
wordt tevens gekeken naar de
staat van de woning. Alleen wo
ningen die in woon- en bouw
technisch opzicht aan redelijke
eisen voldoen, komen voor over
dracht in aanmerking.
Koopt u uw eigen huurwoning
dan betaalt u de verkeerswaarde
van de woning in bewoonde
staat. Dit komt neer op ongeveer
60 procent van de vrije verkoop-
Ook het bepalen van de prijs weinig
van de woning is aan vaste richt- huurde:
lijnen gebonden. De koper be-' koop
taalt de getaxeerde verkeers
waarde van de woning in be
woonde staat. Om te voorkomen
dat er met woningwetwoningen
wordt gespeculeerd wordt in de
koopovereenkomst de bepaling
opgenomen dat de bewoner de
overgedragen woning ten minste
tien jaar als eigenaar zal bewo
nen. Gaat de koper binnen tie
jaar verhuizen dan is hij vei
plicht de woning tegen de taxa
tiewaarde aan de gen
te bieden.
lingen aan zittende
rkocht. Door de ver
toningen zou de wo
ningcorporatie in haar functie
als leverancier van woondien
sten worden beperkt, menen
deze organisaties en als enkele
woningen uit een project zouden
worden verkocht, wordt daar
door het onderhoud en beheer
van de overgebleven woningen
bemoeilijkt.
n De meeste huurwoningen die
de afgelopen jaren werden ver
kocht. waren afkomstig uit de
particuliere huursector.
ZELF KOPEN
WONINGRAAD
Zoudt u graag uw huurwoning
willen kopen, bekijk dan eerst
uw financiële mogelijkheden Is
uw inkomen niet te hoog en toch
overheidsregels. De woningen op een redelijk niveau, zodat u
moeten in een behoorlijke staat de financiële lasten kunt dragen,
van onderhoud verkeren. Voor benader dan de beheerder van
de overdracht is de toestemming uw woning. Het is heel goed mo-
nodig van de gemeente waarin de gelijk dat het gemeentelijk wo-
woning staat. Er wordt van uit- ningbedrijf, de woningcorpora-
gegaan dat toestemming tot ver- tie of de institutionele of parti-
koop alleen wordt vërleend als culierc belegger waarvan u de
de woning aan de zittende huur- woning huurt, niet de mogelijk-
der wordt overgedragen. Verder heid heeft de woning te verkopen
wordt erop gewezen dat de mees- gezien de staat van de woning,
te premie-corporatiewoningen het algemeen volkshuisvestings-
bejaardenwoningen zijn en dat belang of wettelijke bepalingen,
deze woningen voor bejaarden Kan en wil de beheerder de
behouden moeten blijven. Ver- huurwoning wel aan u verkopen
koop wordt ontraden. Ditzelfde en voldoet u aan alle wettelijke
geldt voor woningen voor gehan- eisen dan heeft u grote kans dat
dicapten en alleenstaanden. Ten ook de gemeente toestemming
behoeve van het algemeen volks- verleent voor de verkoop van de
huisvestingsbelang moeten er woning. De woning moet worden
voldoende huurwoningen bc- getaxeerd door een onafhanke-
schikbaar zijn voor de lagere in- lijk taxateur. U betaalt niet de
komensgroepen. Daarom wordt vrije marktwaarde maar zoals
de verkoop van deze huurwonin- we net al zagen: de verkeers-
gen sterk afgeraden. waarde van de woning in be-
De overkoepelende organen woonde staat. Dit komt neer op
van de woningcorporaties, de ongeveer 60 procent van de vrije
Nationale Woningraad (N.W.R.) verkoopwaarde,
en het Nederlands Christelijk In- Bij het schrijven van dit artikel
stituut voor Vokshuisvcsting is gebruik gemaakt van gegevens
(N.C.I.V.) zijn tegen de verkoop uit het onderzoeksrapport „Hu-
van woningen die door woning- ren of Kopen? De verkoop van
corporaties worden beheerd. In huurwoningen" van Rabobank
de praktijk worden dan ook zeer Nederland
De
premie-corporatiewoningen
behouden blip
n bewoonde staat
maar niet meer dan
15 000
30 000
60 000
90 000
1 20 000
180 000
240 000
300 000
360 000
450 000
540 000
15 000
30 000
60 000
90 000
1 20 000
180 000
240 000
300 000
360 000
450 000
540 000
bruggingskrediet. Ook bij huur- verstaan de werkzaamheden die
koop of een annuïteitenlening is essentieel zijn voor het functio-
de rente aftrekbaar. Zelfs de neren van de woning (bijvoor
boeterente bij vervroegde aflos- beeld: dak en gevelreparaties,
sing van een hypotheek is aftrek- herstel van plafonds en schoor-
baar. stenen, vervanging van de riole-
De kosten van een geldlening ring enzovoorts),
die u op het aangifteformulier RESULTAAT
Zoals u gezien heeft, kunt u
doordat u een eigen woning bezit
veel kosten in mindering bren
gen op uw inkomen. Vooral als u
van het huurwaardeforfait ge
bruik maakt, zal het bedrag van
de hypotheekrente (plus de kos
ten van geldleningen) vaak hoger
zijn dan het bedrag dat u als
inkomen voor het woongenot
van de eigen woning aangeeft. In
dat geval komt u in totaal voor
de eigen woning en de financie
ringslasten ervan op een négatief
bedrag uit, dat wil zeggen dat uw
belastbaar inkomen er lager
door wordt. U bqtaalt minder in
komstenbelasting.
huurwaarde
per jaar
150
390
780
1 170
1 560
2 340
3 120
3 900
4 680
5 850
7Ó20
Het kleinste kamertje van uw huis mag nu ook gezien
worden! Niet langer een kamertje waar u alleen naar toegaat
voor de noodzakelijke behoeften, ook esthetisch gezien kan
uw toiletruimte een belangrijke rol vervullen in uw interieur:
met Pressalit toiletzittingen.
Grijs is een populaire kleur,
die steeds vaker in de Neder
landse badkamers wordt ge
signaleerd. Om de monotonie
van deze kleur te doorbreken
en om uw badkamer een le
vendiger aanzien te geven, zijn
er nu closetzittingen verkrijg
baar met verschillende decors
en in verschillende kleuren
Diverse internationale gra
fische vormgevers hebben ge
zorgd voor de vrolijke Pressa-
lit-zittingen. Ze zijn er door
hun bijzondere ontwerpen in
geslaagd het functionele met
het fraaie te verenigen. Het
resultaat van hun bezigheden
is een serie produkten die tijd
loos zijn door' hun vorm en
kleur.
BIJPASSEND
De Manhattan decors (van
Pressalit) zijn uitgevoerd in
geel, rood of wit tegen een
matgrijze achtergrond. Ook de
scharnieren zijn in een bijpas
sende kleur uitgevoerd.
De Pressalit Dania 82 is een
closetzitting die zowel lever
baar is als doorsnee zitting, als
ook in verhoogde vorm vijf of
tien centimeter hoger). Deze
zitting is dus bijzonder ge
schikt voor oudere en gehan
dicapte mensen.
Bovengenoemde en andere
closetzittingen zijn verkrijg
baar via Wijnbeek Sanitair
B V., Postbus 2, 1910 AA in«
Uitgeest. Tel. 02513 - 13841
