HUIS
EN
BEZIT
Een taxatieraooort
kan verschillende
waarden vermelden
In Holland staat een huis
Meubels opnieuw bekleden
IRS 90-03
Waar vind je tegenwoordig nog een originele Westfriese zolder van dertig vierkante me-
stolpboerderij? Natuurlijk alleen in Noord-Holland. Echt veel
zijn er niet meer van. Ons landje is slechts nog een paar
honderd van dergelijke monumentale boerderijen rijk. Maar
in welke staat verkeren ze dan? En te koop staan ze slechts
zelden...als je er al eentje kan vinden.
Maar nu doet zich zo'n unie
ke kans voor. In het Noord Hol
landse Sint-Maartensbrug (ge
meente Zijpe), staat de ruim
driehonderd jaar oude, origine-
strook, op nog geen drie kilo
meter van het strand. Daarbij
is er viswater in overvloed,
vlak in de buurt.
„De Olifant" is een authen-
le Westfriese stolpboederij „De tieke stolpboerderij met rieten
Olifant" op een nieuwe eige- J
naar te wachten. De perfecte
staat waarin de boerderij ver
keert, maar vooral de zo her- gerestaureerd. En dat is het
kap, riant gesitueerd op ruim
3500 vierkante meter grond.
Onlangs is de woning geheel
kenbare oerhollandse bouw
stijl maken van dit pand iets
heel bijzonders. Maar het is
niet alleen de boerderij zelf,
ook de omgeving mag gezien
worden. Midden in een oase
comfort nog meer ten goede ge
komen. De ruimte die de boer
derij biedt is werkelijk enorm:
de begane grond heeft een op
pervlakte van 240 vierkante
meter en de eerste verdieping
biedt 225 vierkante meter
ruimte. De boerderij heeft een
ter.
De boerderij heeft zes tot ne
gen slaapkamers, allen met bad
en/of douche. En wat heel
apart is: een apart inpandig
zelfstandig gastenverblijf an
nex woning. Dit „pand in het
pand" bestaat uit een woonka
mer, een keuken, een badkamer
en twee slaapkamers. En voor
de verwende Nederlanders on
der ons ligt midden in de tuin
een drie meter diep zwembad.
De boerderij is te koop voor
625.000 gulden, inclusief be
middeling van uw makelaar.
Voor informatie over dit
Dand kunt u terecht bij De Ja
ger Vastgoed, Warande 162,
3116 CJ Schiedam, telefoon
010-4262938.
gekke te koop staande huizen
in Nederland weet, of zelf een
dergelijk huis bewoont, laat
ons dat dan even weten. Wie
weet staat volgende keer dat
huis in onze rubriek „In Hol
land staat een huis". Voor een
reactie en informatie kunt u
contact opnemen met Redac
tiebureau ESI, Westvest 26-28,
3111 BW Schiedam, telefoon
010-4262233.
De volksmond zegt, dat een huis waard is „wat de gek
ervoor geeft". Tot op een bepaalde hoogte is dat niet eens
helemaal onwaar: elk huis heeft een subjectieve waarde.
Alleen zal die subjectieve waarde voor de eigenaar anders
liggen, dan voor de potentiële koper. Daarom zal op een
gegeven moment een toch meer objectieve waarde op tafel
moeten komen. Een taxatie vertelt u de waarde van uw
huis.
Een taxatie wordt uitgebracht door een taxateur. Vrijwel
altijd is zo'n taxateur tevens makelaar. Sommige banken hebben
zelf iemand in dienst die het huis bekijkt.
De taxateur bekijkt het huis
en beoordeelt dat op een groot
aantal factoren. Heel belangrijk
is de bouwkundige staat van het
pand. In het taxatierapport
wordt ook verteld hoe het staat
met het bestemmingsplan, de ka
dastrale gegevens, de hinder, de
ontwikkeling van de wijk in de
toekomst, of het een monument
is en veel andere zaken die voor
een juiste beoordeling van be
lang zijn. Op die manier komt
een advies tot stand over de
waarde van het gebouw, bijvoor
beeld om te dienen als onder
pand voor een geldlening.
Een taxatierapport kan ver
schillende waarden vermelden.
Voor de bank is de executie-
waarde het belangrijkst. Deze
executiewaarde komt overeen
met ongeveer tachtig procent
van de opbrengst van het pand
bij vrije verkoop. Dat is het be
drag dat het huis waarschijnlijk
opbrengt als het op de veiling
moet worden verkocht.
Daarnaast wordt bijna altijd
ook de onderhandse verkoop
waarde gezet. Dat is het bedrag
dat het huis eigenlijk „waard" is.
Sommige banken vragen tevens
opgave van de herbouwwaarde,
om die te kunnen gebruiken bij
het sluiten van de brandverzeke
ring. De kosten van een taxatie
liggen tussen 0,15 en 0,2 procent
van het getaxeerde bedrag.
ONDERZOEK
Als men van plan is een huis te
kopen js het aan te raden om een
bouwkundig onderzoek te laten
verrichten. Vooral bij oudere
panden is dat belangrijk. De kos
ten voor onderhoud en verbete
ring kunnen sterk oplopen. Soms
kan er zelfs sprake zijn van een
door de gemeente opgelegde re
paratie. Of zo'n aanschrijving
bestaat, kan worden nagevraagd
bij de gemeentelijke dienst voor
Bouw en Woningtoezicht.
Als er geen tegenvallers aan
het licht zijn gekomen, kan een
bod worden uitgebracht. Dat be
tekent in de praktijk dat de ko
per een stukje onder de vraag
prijs gaat zitten'. Dan is nog
steeds niet zeker of hij niet teveel
biedt. De verkoper kan wel sterk
rekening hebben gehouden met
de mogelijkheid de prijs te laten
zakken. Er is maar één manier
om daar achter te komen, name
lijk door een taxatierapport te
laten maken door een taxateur.
De enkele honderden guldens die
dat voor een gemiddeld huis
kost, kunnen de koper duizenden
guldens besparen. Samen met de
kosten voor bouwkundig onder
zoek, kunnen de kosten van een
taxatie toch nog oplopen tot zes
a zevenhonderd gulden. Maar in
tussen beschikt de koper over tal
van gegevens die hij bij het bie
den kan gebruiken. De zwakke
plekken van het huis kan hij ge
bruiken om een bod te doen dat
zelfs beduidend lager is dan de
werkelijke (onderhandse) ver
koopwaarde. Vaak werkt dat.
Als u uw oog heeft laten vallen
op een nieuwbouwhuis v.o.n.,
dan valt er over de koopsom niet
of nauwelijks te onderhandelen.
Niet voor niets noemt men de
koopsom bij zulke woningen al
tijd „stichtingskosten" en komt
het hoögst zelden voor dat een
huis voor minder dan dat bedrag
wordt verkocht. Gaat echter uw
voorkeur uit naar een bestaande
woning k.k., dan kunt u uw za
kelijk talent botvieren. Uw uit
gangspunt moet altijd zijn dat er
van de vraagprijs flink wat af
kan. Hoeveel is moeilijk te zeg
gen, omdat dat per regio nogal
verschilt. Maar landelijk gezien
is het gemiddelde verschil tussen
de vraagprijs en de werkelijke
koopsom acht procent. Die acht
procent haalt u in geen geval als
u zich tijdens de onderhandelin
gen door emoties laat meeslepen.
Er zijn bijvoorbeeld vele kopers
die min of meer verliefd zijn op
het huis van hun keuze; zulke
mensen zijn bij voorbaat onge
schikt voor het strikt zakelijk lo
ven en bieden.
Het komt ons voor dat het re
delijk is als een makelaar, door u
belast met bemiddeling bij de
koop van een huis, geen taxatie-
loon berekent als het tot koop
komt en hij dus de volle courtage
ontvangt. U zou dat in het kader
van uw opdracht aan de make
laar met hem overeen moeten ko-
AANKOOPKEURING
Een taxatierapport is niet het
zelfde als een aankoopkeuring.
Wanneer u een huis koopt moet u
weten of het pand de vraagprijs
waard is. Als u hierop een be
trouwbaar antwoord wilt, laat u
het huis taxeren. De taxateur
kijkt uiteraard naar de staat van
onderhoud, maar er zijn ver
schillen met een aankoopkeu
ring. De taxateur beperkt zich
tot het huis zoals het er nu bij
staat. Hij geeft u dus geen beeld
van de opknapkosten.
Daarentegen moet de taxa
teur, om de staat van onderhoud
te kunnen relateren aan een
prijs, wel op de hoogte zijn van
de lokale huizenmarkt. Hij zal
dus ook de gangbare woning
prijs, de buurt, het type woning
en andere zaken in zijn voordeel
betrekken. Dit is anders dan bij
de aankoopkeuring, die een lou
ter technische aangelegenheid is
zonder prijsschatting.
Voor een hypotheek op een be
staande woning is taxatie ver
plicht. Of u een hypotheek krijgt,
hangt immers direct samen met
de executiewaarde van het huis.
Het te kopen huis dient voor de
bank veelal als onderpand voor
het verstrekken van een lening.
De bank zal daarom willen we
ten wat dit onderpand waard is
en een taxatie eisen. Voor een
hypotheek op een nieuwbouw
woning is taxatie meestal niet
verplicht, zeker niet als het om
grote projecten gaat.
Een huis heeft vele waarden.
Wie een huis wil kopen is geïnte
resseerd in de verkoopwaarde.
Bij een aangifte voor de vermo
gensbelasting wordt de waarde
in bewoonde staat gehanteerd.
Wat weer een andere waarde is
dan de waarde die geldt voor de
onroerend goed belasting. De
hypotheekbank wil de executie
waarde weten en een brandver-
zekeraar is geïnteresseerd in de
herbouwwaarde.
KOSTEN
De kosten van een taxatie
hangen af van het getaxeerde be
drag. De waarde-adviezen die
onderdeel uitmaken van een
aankoop- of verkoopopdracht
zijn weliswaar geen officiële
taxaties, maar vormen wel een
even betrouwbare richtlijn. De
kosten van de adviezen zijn bij
de courtage inbegrepen.
Gebeurt een taxatie van een
pand door een beëdigd make
laar, dan kost u dit tussen 2,4 en
2 promille van de taxatiewaarde
(inclusief 20%BTW). Sommige
banken nemen zelf de taxatie
kosten voor hun rekening. Maar
de meesten wijzen alleen de
taxateur aan en laten de kosten
De wer
kelijke waar
de van een
huis is niet
altijd een
voudig vast
te stellen.
Heeft u een bankstel dat prima zit, prachtig past bij het
interieur, maar toch niet helemaal okè is omdat de stof versle
ten of de kleur verschoten is? U kunt dan natuurlijk een nieuw
bankstel kopen. Een andere mogelijkheid is dat u het ver
trouwde meubel weer helemaal nieuw maakt door het op
nieuw te bekleden.
Vroeger kon een pas ge
trouwd stel nog wel een meubel
voor het leven kopen. Wie het
gelukkige paar als geschenk
een bankstel cadeau deed, had
dan een grote kans dat hij bij
het zilveren huwelijksfeest van
het bruidspaar, in de huiska
mer van het jubilerende echt
paar dat cadeau opnieuw zou
aantreffen.
Tegenwoordig is zoiets on
mogelijk. Mede onder invloed
van de elkaar steeds sneller op
volgende modetrends. Het is
bijna niet meer mogelijk om
lang van een bepaald interieur
te genieten en tegelijkertijd
modieus te blijven. De verschil
lende trends lijken elkaar
steeds sneller af te wisselen of
lopen eigenlijk dwars door el
kaar heen.
Daarbij komt dat de consu
ment steeds meer de behoefte
schijnt te hebben om na verloop
van tijd „iets anders te willen".
Voor een deel heeft dat waar
schijnlijk te maken met het feit
dat we over steeds meer vrije
tijd beschikken en we ons in-
I tensiever met onze woning en
I het interieur daarvan bezig
houden.
VORM EN KLEUR
Als we kijken wat er bij alle
nieuwe modetrends in de meu
belindustrie het meest veran
dert, dan zien we vooral wijzi
gingen in kleuren en bekle
dingsmateriaal. Uiteraard zijn
er ook duidelijk vormwijzigin-
gen merkbaar, maar in veel
mindere mate. Voor een deel
liggen de vormen van een kast,
lil bank of stoel natuurlijk vast.
lil Wie na een aantal jaren iets
nieuws wil, of iets nieuws moet
vanwege slijtage, kan dus in
principe zijn interieur een
nieuwe „kleur en fleur injectie"
geven. Dit door zijn meubelen
met een witte laklaag modern
te verven, of opnieuw te bekle
den.
Momenteel zijn er ongeveer
duizend tot vijftienhonderd be
drijven die meubels stofferen.
Deze branche heeft de laatste
jaren kunnen profiteren van de
groeiende belangstelling van de
Nederlandse consument voor
boten en caravans.
Op zich lijkt die binding tus
sen de recreatiemarkt en de
meubelstoffering nogal
vreemd. Maar daar is wel een
verklaring voor te geven. Boten
en caravans hebben namelijk
qua interieur vaak aparte vor
men, afwijkend van wat we in
de huiskamer tegen komen. Een
gestoffeerd bankje in een boot
kan bijvoorbeeld rond weglo
pen, maar ook in een punt zijn
gebouwd. Wie dan op een gege
ven moment toe is aan een
nieuw stuk bekleding, komt
bijna automatisch bij de spe
cialist terecht, de stoffenleve-
rancier en de stoffeerder.
Op de vraag waarom de con
sument in plaats van nieuw te
kopen, een meubel opnieuw
laat stofferen, zijn een aantal
redenen te noemen. Vaak is
men aan een bepaald meubel
stuk gehecht. Maar ook omdat
het zo goed in het interieur past
of omdat de zit zo comfortabel
is.
Allemaal prima redenen, al
leen moet u natuurlijk ook met
de kostenfactor rekening hou
den. Als u de bank opnieuw laat
stofferen, moet u uiteraard de
stof én het arbeidsloon van de
stoffeerder betalen. Wie een
bank heeft die rondom in de
meubelstof zit en is uitgevoerd
met plooitjes en knoopjes, zal
dan behoorlijk wat geld moeten
neertellen.
Bij de kostenraming speelt
ook de kwaliteit van de bank
een belangrijke rol. Gaat het
om een goedkope bank van dui
zend gulden, dan is het af te
raden om voor deze vijftien
honderd gulden opnieuw te la
ten stofferen. Heeft men een
kwalitatief goed bank die rond
de zesduizend gulden kost en
voorlopig nog heel wat jaren
mee kan, dan is opnieuw bekle
den natuurlijk wel interessant.
Wat nogal eens gebeurt, maar
wat men beter niet kan doen is,
is het bezuinigen op de kwali
teit van de stof. Of men nu dure
of goedkope stof neemt, het ar
beidsloon wordt er niet minder
door. Wel de koopsom van de
stof, maar een goede kwaliteit
meubelstof gaat veel langer
mee. Bovendien past een goed
koop stofje niet bij een kwalita
tief goed bankstel. Je kunt zeg
gen dat de stof het meubel
maakt zoals kleren de man en
de vrouw maken.
MEUBELSTOFFEN
Verschillende soortên meu
belstof zijn: cretonnen stoffen,
gobelins, leer, kunstleer, ka
toen en wol. Cretonne is een
sterke katoenen of linnen stof
die aan èèn zijde met een dessin
is bedrukt. Vaak is dat met een
bloemmotief. Met gobelins
wordt bedoeld de veelkleurige
bekledingsstoffen met grote
patronen die men over het alge
meen bij het klassieke eiken
aantreft.
Wie leer als bekledingsstof
prefereert, moet rekening hou
den met vrij hoge kosten. Om
een goed stuk meubelbekleding
uit leer te krijgen, is namelijk
meer leer nodig dan het meubel
groot is. Het leer moet immers
overal even dik en sterk zijn.
Dunne stukken uit bijvoor
beeld de oksels van het dier, en
stukken met littekens en be
schadigingen zijn onbruikbaar.
REINIGING
Bij de keuze van de bekle
ding kan men puur afgaan op
de persoonlijke smaak. Maar
misschien is de gebruiksvrien-
Voor het opnieuw bekleden
van een stoel met spiraalveren
in de zitting, komt heel wat kij
ken.
delijkheid ook een doorslagge
vende factor. Dat kan bijvoor
beeld het geval zijn in een gezin
met kleine kinderen of huisdie
ren. Niet alle meubelstoffen
zijn even gemakkelijk te reini
gen.
Eigenlijk moeten we ervan
uitgaan dat een meubelstof
überhaupt niet honderd pro
cent is te reinigen. Het is wen
selijk om het materiaal altijd zo
voorzichtig mogelijk te benade
ren: met lauw water en wat
azijn. Niet te warm en zeker
niet te nat, want daardoor kan
het binnenwerk worden be
schadigd.
Milde, zachte zeep wil ook
wel helpen. Synthetische mid
delen gebruiken en hard bor
stelen is min of meer verboden.
Voor de exacte reiniging van
een bepaalde stof is het altijd
verstandig om de stoffenleve-
rancier om advies te vragen.
DE STOFFEERDER
Wie eenmaal heeft besloten
om zijn oude meubel in het
nieuw te steken, kan natuurlijk
proberen om zelf aan de slag te
gaan. Maar dat brengt wel enig
risico met zich mee als men het
meubelstofferen niet onder de
knie heeft. In dat geval is het
verstandiger dit oude ambacht-
swerk over te laten aan de echte
meubelstoffeerder. Die kent de
kneepjes van het vak. Hij weet
precies waar de stof moet wor
den ingeknipt en hoe je zuiver
kunt knippen. Hij zal ook zo
met de stof omgaan dat ze niet
te veel wordt opgerekt en er bij
de hoeken van een kussen dus
geen lelijke „ezelsoren" kunnen
ontstaan.
Indien een dure wollen be
kleding wordt gebruikt, dan
dient voordat de bekleding
wordt aangebracht, allereerst
een afdeklaag van watten te
worden gebruikt. Of het kussen
gaat eerst in de witte katoen.
Zou dat worden vergeten, dan
gaat de dure stof minder lang
mee. Je moet het maar weten.
VEREN
Naast het bekleden van een
meubel, kan een stoffeerder
ook zorgen dat een oud meubel
opnieuw een comfortabele zit
krijgt. Bijvoorbeeld wanneer de
zitting niet meer voldoende
draagkracht heeft. Afhankelijk
van de prijs die de consument
bereid is te betalen, kan men
kiezen voor een polyether vul
ling of een vulling met watten.
Een fraaie oude fauteuil kan
weer helemaal in oude glorie
worden hersteld door bij het
vastzetten van de bekleding de
bekende ronde siernagels te ge
bruiken. En in de zitting wor
den de defecte zeven-slag-ve-
ren vervangen door nieuwe
exemplaren. En wel zo, dat de
veren na bevestiging iets schuin
naar voren staan, zodat ze in
een rechte houding hun veer
kracht kunnen uitoefenen als
iemand - normaal gesproken
met een achterwaartse druk -
op de fauteuil plaatsneemt.
Voor adressen van meubel
stoffeerders bij u in de omge
ving, kunt u het beste de Gou
den Gids raadplegen.
voor uw rekening. De meeste
makelaars en taxateurs werken
volgens vaste tarieven, waarbij
de taxatiekosten stijgen met de
getaxeerde vrije verkoopwaarde
van het huis.
VERKOOP
Als een makelaar wordt inge
schakeld voor de verkoop van
een huis, kan in overleg de
vraagprijs worden vastgesteld.
Wie verkoopt zonder begeleiding
van een makelaar, kan zelf de
vraagprijs vaststellen aan de
hand van een taxatierapport.
Een taxatierapport geeft onder
meer aan wat de vrije verkoop
waarde van een huis is, anders
gezegd, wat het lege huis bij ver
koop, naar verwachting zal ople
veren. Naarmate de vraagprijs
dichterbij de vrije verkoopwaar
de ligt, zullen de juiste geïnteres
seerden op het huis afkomen.
Kandidaatkopers worden niet
afgeschrikt. Bovendien is het
veel gemakkelijker aan de prijs
vast te houden, als zich in het
begin al direct twee of drie gega
digden met een bod melden.
WAARDEBEPALING
De waardebepaling van on
roerend goed is een zo gecompli
ceerde zaak dat het in het alge
meen slechts voor deskundigen
mogelijk is tot een nauwkeurig
oordeel te komen. En ook des
kundigen zijn het dikwijls niet
met elkaar eens, omdat het
waardeoordeel afhangt van vele
factoren, waaraan zij vaak een
zeer verschillende betekenis toe
kennen.
Eenvoudig te bepalen is de
herbouwwaarde. Dit is de waar
de waarop de verzekeringsmaat
schappij haar premie berekent.
De herbouwwaarde wordt ge
vonden door de inhoud van een
gebouw te berekenen, dus lengte
x breedte x hoogte en het aantal
kubieke meters te vermenigvul
digen met een prijs per kubieke
meter, waarbij dan nog onder
scheid wordt gemaakt tussen
prijzen in stedelijke gebieden en
prijzen in niet stedelijke gebie
den.
Moeilijker wordt hét om de
onderhandse verkoopwaarde
vast te stellen. In het algemeen
wordt deze afgeleid van de prij
zen die in het recente verleden
voor soortgelijke objecten wer
den gemaakt, waarbij dan cor
recties worden toegepast al naai
gelang het pand afwijkt of het
prijsniveau sedert de laatste ver
koop gewijzigd is. Eenvoudig ge
zegd komt het er op neer dat een
huis 100.000,- waard is indien
soortgelijke huizen ook voor cir
ca 100.000,- worden verkocht.
Het is dus een vergelijkingscij-
fer, dat ook meestal als basis
dient voor het taxatierapport dat
de gemeente kan verlangen bij
een garantieaanvraag.
De publieke verkoopwaarde
(executiewaarde) is de waarde
die een pand in publieke veiling
opbrengt bij een gedwongen ver
koop, die bijvoorbeeld is veroor
zaakt door het niet voldoen aan
de betalingsverplichtingen.
Vaak komen er nog extra kosten
voor de koper bij zoals veiling-
kosten, achterstallige lasten e.d.
De waarde wordt bij een execu
tie gedrukt. De hoogte van de
hypothecaire lening (zonder ge
meentegarantie) is in principe
gebaseerd op de executiewaarde.
Er zijn dus verschillende soor
ten van taxaties. Zo zal de verze
keringsmaatschappij die een
pand moet verzekeren de her
bouwwaarde willen weten om
dat in geval van schade de her
bouwwaarde vergoed moet wor
den. Dit is dus weer een geheel
andere waarde dan bijvoorbeeld
de publieke verkoopwaarde of
executiewaarde. Het beleid van
de hypotheekverstrekker is erop
gericht geen hoger bedrag te ver
strekken aan hypotheek dan het
bedrag dat het onderpand op een
publieke veiling zal opbrengen.
Vanzelfsprekend is de executie
waarde een lagere waarde dan de
onderhandse verkoopwaarde.
Wanneer men immers de tijd
heeft om rustig een pand te ver
kopen, zal het een hogere prijs
opbrengen dan wanneer het ge
dwongen op een veiling moet
worden verkocht.
De taxatierapporten zijn zeer
belangrijk. Geen enkele krediet
gever zal een hypotheek verlenen
zonder dat het pand getaxeerd is.
Eigenlijk zou een ieder die een
huis koopt of verkoopt de prijs
moeten bepalen aan de hand van
een taxatierapport.
Taxaties blijven een omstre
den begrip. Het zal regelmatig
voorkomen dat verschillende
taxateurs een verschillende
waarde aan een pand toekennen.
Daardoor is het mogelijk dat de
ene hyopotheekbank voor het
zelfde pand een iets hogere hy
potheek geeft dan de andere hy
potheekbank. Er zijn dan ook
huizenhandelaren die steevast
voor de financiering van hun
aankopen bij meer dan één hypo
theekbank een hypotheekofferte
aanvragen, om vervolgens ge
bruik te maken van de hoogste
aanbieding die zij ontvangen.
Overigens gaat de belasting
dienst bij de vaststelling van de
overdrachtsbelasting niet bij
voorbaat akkoord met de betaal
de koopprijs. Stel dat iemand
een pand koopt van 100.000,-
terwijl de belastingdienst van
mening is dat de werkelijke
waarde 120.000,- is. Afgezien
van het feit dat natuurlijk be
zwaar mag worden aangetekend,
moet toch overdrachtsbelasting
betaald worden over 120.000,-.
