DE HUURAANPASSINGEN IN 1979
Stelsel van woningwaardering
Geen verhoging bij slecht onderhoud of ernstige
gebreken
TABEL VOOR PERCENTAGES
Hoe men bezwaren kan maken
Het woongenot uitdrukken in punten
aan de hand van elf factoren
Bij het vaststellen van de juiste huur en van de juiste huuraanpassing, speelt het
woningwaarderingsstelsel een grote rol. De Huurcommissie gebruikt dit stelsel
ook voor het beoordelen van geschillen over woningkwaliteit en huurprijswijzi
gingen. Daarom doen huurder en verhuurder er verstandig aan hun standpunt
over de wijziging van de huurprijs te bepalen aan de hand van dit stelsel, dat we
hieronder zeer verkort afdrukken.
Wie meer wil weten over het woningwaarderingsstelsel kan zich wenden tot het
secretariaat van de Huurcommissie. Er spelen elf factoren een rol bij het waarde
ren van het woongenot. Heeft men aan de hand van deze elf factoren de waarde
ring van de woning vastgesteld, dan kan men met het verkregen aantal punten en
de huidige netto-huurprijs in het huuraanpassingen-schema het percentage van
de huuraanpassing vinden.
^^cSST£
5
Z*
HET NIEUWE STADSBLAD - PAGINA 31
- VRIJDAG 22 JUNI1979
niet binnen loopafstand_
binnen loopafstand
op korte afstand
beneden 4 punten; duplexwoning boven 1
punt.
8. Veroudering. Aanbevolen wordt in het al
gemeen een aftrek voor veroudering toe te
passen naar het bouwjaar, maar ten hoog
ste 20 punten.
9. Kwaliteitsbijstelling. Dit geldt voor ele
menten die een meer dan gewone kwaliteit
hebben, vergeleken bij even oude andere
woningen, maar ten hoogste 20 punten bij
voegen.
10. Ligging en woonomgeving. Dit onder
deel ontkomt niet aan een subjectieve waar
dering door huurder en verhuurder. B. en
W. hebben reeds 1978 een aanbeveling ge
daan, die echter niet bindend is. Er zijn ma
ximaal 25 punten te waarderen.
a. aankleding of gebruiksgroen
niet aanwezig0
in beperkte mate aanwezig2
in ruime mate aanwezig3
b. speelgelegenheid kinderen
(jong en oud)
niet binnen loopafstand-
g. verkeersoverlast/onveiligheid
woning ligt aan straat met:
overwegend doorgaand verkeer-
overwegend buurtverkeer
gemotoriseerd verkeer
h. onderhoudstoestand van
woonomgeving
slecht onderhouden
woonomgeving
redelijk onderhouden
(zeer) goed onderhouden.
ligging bij bedrijven
veel hinder
weinig hinder
geen hinder
1. Oppervlakte van vertrekken. De vertrek
ken moeten afzonderlijk in punten uitge
drukt worden en wel:
1 m2 is
1
pnt.
19 m2 is
19,5
pnt.
2 m2 is
1,5
pnt.
20 m2 is
21
pnt.
3 m2 is
2
pnt.
21 m2 is
22,5
pnt.
4 m2 is
3
pnt.
22 m2 is
24
pnt.
5 m2 is
4
pnt.
23 m2 is
25,5
pnt.
6 m2 is
4,5
pnt.
24 m2 is
27
pnt.
7 m2 is
5
pnt.
25 m2 is
27,5
pnt.
8 m2 is
6
pnt.
26 m2 is
28
pnt.
9 m2 is
7
pnt.
27 m2 is
28,5
pnt.
10 m2 is
7,5
pnt.
28 m2 is
29
pnt.
11 m2 is
8
pnt.
29 m2 is
29,5
pnt.
12 m2 is
9
pnt.
30 m2 is
30
pnt.
13 m2 is
10,5
pnt.
31 m2 is
30,5
pnt.
14 m2 is
12
pnt.
32 m2 is
31
pnt.
15 m2 is
13,5
pnt.
33 m2 is
31,5
pnt.
16 m2 is
15
pnt.
34 m2 is
32
pnt.
17 m2 is
16,5
pnt.
35 m2 is
32,5
pnt.
18 m2 is
18
pnt.
Elke m2 meer is 0,5 pnt.
binnen loopafstand aanwezig-
op korte afstand aanwezig
c. scholen (kleuter en basis)
niet binnen loopafstand
binnen loopafstand
op korte afstand
d. winkels
niet binnen loopafstand
binnen loopafstand
op korte afstand
e. parkeergelegenheid
niet voldoende aanwezig
voldoende aanwezig.
in ruime mate aanwezig.
f. halte openbaar vervoer
0
2
4
0
2
4
11. In buitengewone situaties kan een af
trek plaastvinden van ten hoogste 20 pun
ten in verband met zeer ernstige overlast
van bijvoorbeeld verkeer, stank of hinder
lijke bedrijven. Voor Schiedam heeft de mi
nister de stankoverlast willen aanmerken
als zo'n „buitengewone situatie" voor 2 zo
nes in de stad. Zone 1 heeft als grens de
Slachthuisbuurt, Vlaardingerdijk en
Nieuwe Haven, tot de Nieuwe Maas en om
vat dus o.m. Slachthuisbuurt en Schiedam-
Zuid. Aftrek max. 20 punten.
Zone 2 ligt ten oosten van bovenomschre
ven grens en ten zuiden van de Rijksweg 20
en omvat o.m. alle woningen in Nieuwland
en Schiedam-Oost. Aftrek maximaal 10
punten.
2. Oppervlakte van berging en zolder. Per 1
m2 is dat 0,5 punt. Indien de zolder niet be
reikbaar is via een vaste trap dan ten hoog
ste 5 punten aftrekken. Oppervlakte van bij
de woning behorende garage: per 1 m2 is 1
punt; voor een carport: per 1 m2 is 0,25
punt.
3. Centrale verwarming. Per vertrek
waarin een radiator is 3 punten. Voor meet
baarheid van verbruik per woning, per wo
ning 5 punten. Voor regelbaarheid van tem
peratuur per vertrek met thermostaten of
thermostatische ventielen, per woning 5
punten.
4. Sanitair. De puntenwaardering is: per
bad 10 punten; per douche 6 punten; per
toilet 3 punten; per wastafel of fonteintjes, 2
punten. Lengte van het aanrecht: minder
dan 1 meter, 0 punten; 1 tot 2 meter, 4 pun
ten; 2 meter of meer 8 punten.
5. Eigen voortuin. De waardering is 2 pun
ten.
6. Eigen zij- of achtertuin: tot 25 m2 3 pun
ten; van 25 tot 50 m2 6 punten; 50 m2 of
meer 10 punten.
7. Woonvormen. De waardering is: vrij
staand huis 20 punten; hoek/eengezinswo
ning 15 punten; tussen/eengezinshuis 12
punten; etagewoning begane grond 8 pun
ten; etagewoning met lift 8 punten; etage-
/woning zonder lift; le verdieping 7 punten;
2e verdieping 5 punten; 3e verdieping 3
punten; 4e verdieping 1 punt, duplexwoning
Het blijkt, dat bezwaren tegen huurverho
gingen veelal verband houden met de staat
waarin de woning verkeert. Vaak heeft
men dan klachten over het onderhoud. Bij
de behandeling van deze klachten moet de
huurcommissie nagaan welke invloed dit
heeft op het woongenot van de huurder.
Als de onderhoudstoestand zodanig is dat
het woongenot ernstig wordt geschaad kan
de huurcommissie uitspreken dat de huur
verhoging niet redelijk is. Daarbij zal de
huurcommissie van geval tot geval moeten
beoordelen of de onderhoudsgebreken aan
de verhuurder zijn te wijten.
Er moet dan gelet worden op de verdeling
van de onderhoudsplichten tussen huurder
en verhuurder. De huurcommissie zal ook
moeten onderzoeken of de huurder de ver
huurder tijdig over zijn klachten heeft inge
licht.
Naast onderhoudsgebreken kunnen ook an
dere gebreken aanleiding zijn om tegen een
huurverhoging bezwaar te maken. Bijvoor
beeld ernstige hinder van vocht, water of
wind.
Van sommige gebreken is zonder meer
duidelijk dat zij zo ernstig zijn dat een
huurverhoging niet redelijk is. Dat is het
geval als de veiligheid of de gezondheid van
de bewoners wordt bedreigd. Deze gebre
ken worden „nulpunten" genoemd en zijn
als volgt omschreven:
1. Op de woning rust een aanschrijving als
bedoeld in artikel 25, eerste lid van de
Woningwet; dat wil zeggen dat de eige
naar door de gemeente wordt verplicht
tot het verrichten van achterstallig on
derhoud of het aanbrengen van voorzie
ningen.
2. De woning is ongeschikt voor bewoning
door de slechte toestand van de funde
ring, de muren (ernstige scheuren of
scheefstand), het dak, de trappen, de
vloeren of de balkons (ernstige scheef
stand of onvoldoende draagvermogen).
3. De schoorsteen voor de hoofdverwar
ming van het hoofdwoonvertrek kan niet
op veilige wijze worden gebruikt, door
bijvoorbeeld lekkage of doorslag.
4. Er is geen raam in het hoofdwoonver
trek.
5. De elektrische installatie of de gasleiding
is zó onveilig dat het energiebedrijf niet
langer bereid is elektriciteit of gas te le
veren.
6. In een woon- of slaapvertrek of in de
keuken zijn geen lichtpunten of wand
contactdozen.
7. De woning is niet aangesloten op de wa
terleiding, terwijl op minder dan 50 me
ter afstand een leiding van een distribu
tienet ligt.
8. In de toiletruimte (niet een eventuele
tweede toiletruimte) die uitsluitend van
uit een woon- of slaapvertrek of uit de
keuken toegankelijk is, is geen ventila
tiekanaal of een beweegbaar raam.
9. In de keuken of de bad- en doucheruimte
is geen ventilatiekanaal of een beweeg-
I baar raam.
'10. In een woon-of slaapvertrek is geen be
weegbaar raam en geen mechanische
ventilatie.
11. Er is geen toilet met waterspoeling.
12. Een op de omvang van de woning afge
stemde keuken of andere gelegenheid
voor het bereiden van maaltijden ont
breekt binnen de woning.
13. In een woon- of slaapvertrek of in de
keuken zijn blijvend of vrijwel blijvend
vocht- of schimmelplekken van meer
dan een kwart vierkante meter of ver
rotte vloerdelen of plinten aanwezig als
gevolg van optrekkend of doorslaand
vocht.
iUi
minder dan 87
87 tot 104
104 tot 127
127 tot 150
150 tot 173
173 tot 202
202 tot 229
229 tot 258
258 tot 299
299 tot 344
344 tot 402
402 tot 487
487 tot 594
Geldende huur
Als men eenmaal bere
kend heeft hoeveel punten
de woning krijgt in ver
band met de kwaliteit kan
in bijgaand schema wor
den afgelezen welke
huuraanpassing in 1979
redelijk is.
In de linkerkolom staat de
huurprijs die men nu be
taalt. Vervolgens zoekt
men in het rechterge
deelte van het schema de
kolom waarboven het
aantal punten staat dat
aan de woning wordt toe
gekend. In die kolom
vindt men op de regel
waar ook de geldende
huurprijs is vermeld
het percentage dat rede
lijk is.
De huuraanpassing is ho
ger naar mate de huur
prijs verder is achtergebe-
leven bij de kwaliteit. In die gevallen kan de
huurprijs met 6% of m éér worden ver
hoogd. Om echter te voorkomen dat te
grote huurverhogingen ineens plaatsvinden
mag de huurcommissie bij het beoordelen
van geschillen geen grotere huurstijgingen
toestaan dan met 9%.
Huurder en verhuurder mogen echter wel
vrijwillig een huurverhoging met een hoger
percentage afspreken.
Uit de tabel kan ook blijken dat de huur
prijs ongeveer juist is. Dan is een huurver
hoging redelijk die gelijk is aan het wette
lijke percentage van 5. Is de huidige huur
prijs gezien de kwaliteit aan de hoge kant
dan vloeit uit de tabel een bescheiden huur
verhoging voort met 3% of een bevriezing
op het bestaande peil (0%). Is de huurprijs
duidelijk te hoog dan kan de huurprijs in
sommige gevallen zelfs worden verlaagd.
594 lot 701
701 en hoger
Kwaliteit in punten
140
punten
en meer
2 OQ
rt>
S3
CL ft
3 Sr
2-3
g
O
125
tot
140
110
tot
125
100
tot
110
90
tot
100
- *5
Er staat dan een liggend streepje (-) in het
betreffende vakje. Een voorbeeld: de kwali
teit van de woning in de Randstad wordt
gewaardeerd op 105 punten.
De huurder betaalt een huurprijs van 135,
per maand (kale huur). Uit de tabel blijkt
dat hier een verhoging met 9% op zijn
plaats is. Wanneer de verhuurder en de
huurder het niet eens worden over een
huurverhoging zal de huurcommissie in dit
geval een huurverhoging van hoogstens 9%
vaststellen.
Betaalt de huurder echter 260,— per maand
dan is een verhoging met 5% redelijk. Is de
huurprijs momenteel 420,— dan zal de
huurcommissie, als de huurder bezwaar
maakt tegen een huurverhogingsvoorstel,
bepalen dat geen huurverhoging mag
plaatsvinden (0%).
Tegen voorstellen tot verhoging van de
huurprijs kan in een aantal gevallen
bezwaar worden gemaakt.
Allereerst als de verhuurder niet aan zijn
verplichtingen voldoet. Dat is bijvoor
beeld het geval wanneer dringende repara
ties niet worden verricht. Of bij ernstige
verwaarlozing van het onderhoud dat voor
rekening van de verhuurder komt.
Ook als er sprake is van zogenaamde „nul
punten" kan de huurder bezwaar maken.
Let wel, de bezwaarprocedure is bedoeld
voor ernstige bezwaren ten aanzien van de
manier waarop de verhuurder klachten
over woninggebreken behandelt. Wanneer
gebreken of onderhoudsklachten al voor de
aanzegging van de huurverhoging bij de
verhuurder zijn gemeld en deze niet tot
herstel overgaat, kan de huurder van de
bezwaarprocedure gebruik maken.
Maar als de klachten niet behoorlijk aan
de verhuurder zijn gemeld heeft het geen
zin een bezwaarschrift in te dienen.
De huurder zal dan eerst nog bij de ver
huurder moeten aandringen op herstel van
de gebreken of het verrichten van onder
houd. De verhuurder kan immers alleen
aan zijn verplichtingen voldoen als woning
klachten op tijd bij hem worden gemeld.
Een andere reden om bezwaar te maken
kan de hoogte van de huurprijs zijn. Als de
huurder vindt dat deze in verhouding tot de
kwaliteit duidelijk te hoog is kan hij
bezwaar maken.
De huurder doet er verstandig aan derge-
'lijke bezwaren te baseren op het woning
waarderingsstelsel, want dat zal de huur
commissie ook doen. Wanneer de verhuur
der de woning niet heeft gewaardeerd kan
de huurder zelf zijn puntentelling bij het
bezwaarschrift voegen.
WANNEER NIET
Men kan geen bezwaar maken tegen de
verplichte huurverhoging met 5%. Deze
geldt voor woningen die met subsidie van
het rijk zijn gebouwd en nog geen vijf ver
plichte huurverhogingen hebben gehad.
In het algemeen kan men ook geen
bezwaar tegen een huurverhoging met 5%
maken omdat de woonruimte niet aan alle
eisen van modern wooncomfort voldoet.
Bijvoorbeeld wanneer een douche of bad
gelegenheid ontbreekt. Of als men be
paalde vertrekken (woonkamers, slaapka
mers, keuken) in vergelijking met nieuwe
woningen te klein vindt.
Op zichzelf kan dat geen reden zijn om
bezwaar tegen een huurverhoging te ma
ken. De verhuurder is namelijk alleen ver
plicht het bestaande wooncomfort te hand
haven. Natuurlijk kan de huurder hem vra
gen het woongerief te verhogen door het
aanbrengen van bepaalde voorzieningen.
In de meeste gevallen zal dan een extra ver
hoging van de huurprijs worden verlangd.
Bij het toepassen van het waarderingsstel
sel wordt al rekening gehouden met een ge
ringer wooncomfort van bepaalde wonin
gen.
Er kan evenmin bezwaar 'worden gemaakt
op grond van omstandigheden die niet met
de woning samenhangen, bijvoorbeeld het
inkomen van de huurder of de grootte van
het gezin. Wanneer het inkomen van de
huurder te laag is komt deze misschien in
aanmerking voor huursubsidie. Informatie
over deze mogelijkheid kan bij de gemeen
ten worden verkregen.
Kleine gebreken die bij periodiek onder
houd door de verhuurder worden hersteld
zijn meestal onvoldoende reden om een
huurverhoging te weigeren.
Tenslotte kan in het algemeen geen
bezwaar worden gemaakt als de huurder
gebreken of onderhoudsklachten niet op
tijd aan de verhuurder heeft gemeld.
