J
r\
Ai
WOONNIEUWS
WONEN
Ji
i
WOONGULDEN
3o
m
Een buitenkans
De huren per 1 juli
Op 9 en 10 mei jl. is op Terschelling het jaarlijkse congres Tabel 2
van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroe
rende goederen NVM gehouden. Bij die gelegenheid hield
NVM-voorzitter P. G. Jager zijn jaarrede. De belangrijk
ste onderwerpen waren de koopwoningenmarkt en de si
tuatie in de makelaardij.
-)
Woningmarkt
Toenemend
vertrouwen
Gemeentegarantie
Eigen makelaar
Bedrijfs onroerend-
goed
NIEUWS
EEN HUIS KOPEN:
KIEZEN VOOR
ZEKERHEID
ALLES PIEKFIJN
VOOR ELKAAR
DANKZIJ
DE MAKELAAR
WELK HUIS
PAST BIJ U?
w MEER KIJK OP DE
TUIN DIE U KOOPT
Het Verhuisblad
We verhuizen weer
Dikker isoleren
Isolatie: een
discutabele zaak
Vakjargon
Kosten koper
Vrij op naam
Gemeentegaran
tie
Voorlopig koop-
kontrakt
RANDSTAD-EDITIES
Stabiele situatie op woningmarkt
dse
sa--
A.
ris
ken
en-
.30
en
(tie
net
te
ek,
lag
ing
►en
.L.
06.
en.
ur:
nei
jzi-
5or
tio;
in-
ie-
ng;
iei-
tia-
ant
er-
rie-
7a-
lur:
un,
nei
ch,
iur:
rk-
de
na*-
lur:
lei-
30,
ïen
in
lot-
1.15
lag:
A.
ert.
lis,
lur:
het
P.
lur:
er-
l.v.
itor
a» f
NVM-voorzitter P. G. Jager.
•vv'
ize
lu
im
r),
en
[et
en
Onze „Woondroom" aan de
Abeelweg 300 in Rotterdam-
Schiebroek durven wij met een ge
rust hart een buitenkans te noe
men. Wij hebben daarvoor een
aantal redenen. Deze tussenwo
ning heeft de nieuwe eigenaar-be
woner het volgende te bieden:
*Vrij uitzicht. *Op het zuiden ge
legen achtertuin met zonneterras.
*Aan binnen- en buitenkant uit
stekend onderhouden. *Een gezel
lige woonkamer met parketvloer
en open.haard.
Deze woonkamer loopt over in
een open, uitgebouwde keuken
met afzuigkap, oven, gasfornuis,
vaatwasser, keukengeijser en een
aansluiting voor de wasmachine.
Op de eerste etage liggen drie
t slaapkamers. Eén daarvan, de ou
derslaapkamer, beschikt over een
vaste kastenwand. Op deze etage
ligt eveneens de badkamer met
douche en tweede toilet. Aan de
achterzijde van deze verdieping
ligt, over de gehele breedte, een'
fijn balkon.
Op de tweede etage vinden we
twee slaapkamers. Ieder voorzien
van een wastafel en dakkapel.
Naast deze slaapkamers vinden we
op deze zolderetage nog vol
doende bergruimte.
In de tuin staat een houten schuur
waarin u bijvoorbeeld gemakke
lijk uw tuinmeubels en eventuele
fietsen kwijt kunt. Autobezitters
kunnen eventueel een nabijgele
gen garage-box huren voor hon
derd gulden in de maand.
Het huis wordt centraal verwarmd
en is gedeeltelijk voorzien van
dubbele beglazing.
Voor meer informatie kunt u kon-
takt opnemen met Spindler Make
laardij in Rotterdam-Schiebroek,
telefoon 010-180515. De vraag
prijs bedraagt 179.000,- kosten
koper. Het huis ligt op eigen
grond.
Per 1 juli aanstaande gaan de hu
ren met 3% omhoog. Dit percen
tage kan in bepaalde situaties ho
ger uitvallen. Er is dan sprake van
huurharmonisatie. Daaronder
wordt verstaan het stelselmatig in
de hoogte aanpassen van de huur
opdat die op termijn in overeen
stemming komt met de kwaliteit
van de woning. Hiervoor is dit
jaar een percentage vastgesteld
van 2%. In stadsvernieuwingsge
bieden wordt een percentage van
1% aangehouden.
De per 1 juli vastgestelde huur-
grens voor individuele huursubsi
die blijft voor nieuwe huurders
liggen op 650,-. Iemand die al
huursubsidie krijgt doet er goed
aan de nieuwe folder „Opnieuw
huursubsidie" aan te vragen. De
meeste huurders krijgen deze fol
der direkt toegezonden door hun
verhuurder.
Mensen die voor de eerste keer
huursubsidie denken aan te vra
gen kunnen het beste de folder
„Huursubsidie en Huurgewen-
ning voor nieuwe aanvragers" op
vragen.
Genoemde folders zijn verkrijg
baar bij de gemeente, de woning
bouwvereniging of bij het Mini
sterie, 070-264201 tst 2301. De
tails over het puntenwaarderings
systeem, het eventueel bezwaar
maken en de tabel huuraanpassin-
gen vindt u onder andere in het
vouwblad „Huuraanpassingen
1985". In de meeste gevallen zal
de verhuurder dit met het nieuwe
huurvoorstel aan de huurder toe
zenden. Is dat niet het geval dan
kunt u dit vouwblad aanvragen bij
de gemeente.
Voor mondelinge informatie over
de komende wijzigingen kan kon-
takt worden opgenomen met het
Ministerie, tel. 070-262221.
Tabel 1
(x f 1.000
200-
190-
180-
170-
160-
150-
140-
130-
120-
110-
100-
0
1980
Bron: NVM BB
Landelijke prijsontwikkeling van vla NVM-makelaare verkochte
woningen (bestaande woningen)
250
240
230
220
210
200
190'
180-j
170
160-1
150
140
130
delijk sprake is van een stabilise
ring lijkt voor het commercieel
onroerend goed alle pijn nog niet
uit de markt. Er lijkt evenwel een
eind gekomen te zijn aan de syste
matische daling van 8% per jaar
gedurende de laatste jaren. Zie ta
bel 3.
vraagprijs te koop
staande woningen
aankoopprijs
gekochte woningen
Bron: NVM S3
1975* 1976 1977'1978 'l979 'l98o'l981 1982 1983" 1984
1981
1982
1983
1984 1985
Tabel 3
Index
Gemiddelde huurpri|t per m?
van bedrijfsmatig onroerend goed (Index 1982 100)
Gemiddelde koopprijs van
bestaande woningen (Index 1982 100)
Zoals uit grafiek 1 valt te conclu
deren is de gemiddelde verkoop
prijs in het eerste kwartaal van dit
jaar gedaald. Een daling die door
NVM-voorzitter Jager werd om
schreven als „...zeer geringe
fluctuaties die geen naam mogen
hebben". Er is dus sprake van een
stabiele markt waarin seizoensef-
fekten bepalend zijn voor het
prijsverloop. Dat betekent een
aantrekkend prijspeil in het
tweede en derde kwartaal en een
geringe daling in het eerste en het
vierde kwartaal. Jager: „Sinds
1982 treedt er weer een toene
mende vraag naar koopwoningen
op en neemt ook het aantal tran
sacties toe. Deze toegenomen
vraag heeft echter nog geen merk
baar effect op de prijsontwikke
ling. Dat is niet verwonderlijk. De
prijzen op de onroerend goed-
markt lopen vaak achter de zich
wijzigende vraag- en aanbodver
houdingen aan. Maar de prijson
twikkeling geeft ook aan dat de
ruimte op de koopwoningenmarkt
nog zo groot is, dat een toene
mende vraag niet direkt tot een
prijsverhoging hoeft te leiden".
Aldus Jager. Het voorgaande be
tekent voor de verkoper dat hij de
ontwikkelingen op de markt bui
tengewoon scherp moet volgen.
Uit tabel 2 blijkt dat de giganti
sche afstand tussen vraag- en ver
koopprijzen geleidelijk aan wat
kleiner wordt. Jager: „In de haus
seperiode lag de verkoopprijs
dichtbij de vraagprijs; of anders
om: de vraagprijs lag dicht bij de
marktprijs. Als de markt omslaat
volgen potentiële verkopers de
markt niet en blijft de vraagprijs
stijgen waardoor de omlooptijd
toeneemt. Het advies van make
laars moet dan ook zijn: volg de
markt wel en stel de vraagprijs
marktconform vast, met name in
een moeilijke situatie".
Als belangrijkste punten waarom
eigen woningbezit weer positief
beoordeeld wordt, noemde de
NVM-voorzitter: 1. de grotere
zeggenschap over de eigen woon
situatie 2. grotere vrijheid. 3.
meer keuze uit een gevarieerd aan
bod. 4. de mogelijkheid van ver
mogensvorming. De NVM is van
mening dat de vraag naar koop
woningen zal toenemen. Met
name de groep ex-huurders die
wenst te kopen zal daarin een be
langrijke rol spelen. Faktoren die
bij de beslissing een rol zullen spe
len zijn: 1. lage woningprijzen, de
vooruitzichten wijzen op een sta
biele markt met op termijn kansen
op lichte prijsstijging; 2. de hypo
theekrente ligt op een relatief gun
stig niveau; 3. er kan een keuze
worden gemaakt uit een groot
aantal goede financieringsvor-
men; 4. er is een ruim en gevari
eerd aanbod in koopwoningen.
Voorzitter Jager sluit niet uit dat
deze ontwikkeling zal leiden tot
een toename van de leegstand in
de duurdere huurwoningen.
Ook de gemeentegarantie kwam
voor het voetlicht. Op dit terrein
plaatste de NVM-voorzitter een
aantal kritische opmerkingen.
„Het belang van het bevorderen
van het eigen woningbezit wordt
door sommige gemeenten ook ge
schaad door het gehannes met de
verschillende en wisselende nor
men voor de gemeentegarantie als
schrikreactie op oude proble
men". Lovend sprak de NVM-
voorzitter over het voornemen
van de gemeente Leiden een waar
devermindering mee te financie
ren indien de aanvrager van de ge
meentegarantie volgens de nor
men van de woonruimteverorde
ning te benard woont. Jager stelde
dat men name geldverstrekkers dit
initiatief zouden moeten overne
men. „Doordat de geldverstrek-
ker, vanwege de restschuld, de be
staande hypotheek niet wil roye
ren stokt de doorstroming. Toch
loopt de geldverstrekker nauwe
lijks extra risico. Immers ook bij
de huidige woning van de betref
fende eigenaar is de waarde lager
dan de hypotheekschuld".
De NVM bepleit de inschakeling
van de makelaar zowel door de
verkoper als door de koper. Let
terlijk zei de voorzitter hierover:
„Verkopers kennen over het alge
meen de weg naar de makelaar;
het NVM-marktaandeel bedraagt
ruim 60% en is groeiende. Kopers
schakelen in een minder aantal ge
vallen een makelaar in. Zij kennen
I de weg naar de makelaar kenne
lijk nog onvoldoende. De. NVM-
makelaar zal daarom zijn positie
ten opzichte van de koper steeds
moeten uitleggen en vertellen
welke vormen van dienstverlening
de koper ten dienste staan".
Terwijl er in de woningmarkt dui-
1979
Bron: NVM BB
1980 1981 1982 1983 1984
Door: Marijke Sterk
Wij leven in een zogenaamde in
formatiemaatschappij. Wij heb
ben en krijgen steeds meer infor
matie op basis waarvan de juiste
beslissingen kunnen worden geno
men. Een van de meest ingrij
pende beslissingen is verhuizen en
met name het kopen van een huis.
Daar moet je zoals het gezegde
luidt „wel even voor gaan zitten".
Rustig de tijd nemen om tezijner-
tijd dat ene huis op maat te ko
pen. Iedereen die overweegt eens
rond te gaan kijken naar een an
der koop- of huurhuis moet „Het
Verhuisblad" eens lezen. Dit ma
gazine staat boordevol praktische
tips en wetenswaardigheden die
interessant zijn voor iemand die
denkt te gaan verhuizen.
Onlangs is de zomereditie versche
nen. Het blad is voor 2,95 te
koop bij uw tijdschriftenwinke
lier. NVM-makelaars en erkende
verhuizers hebben een gratis
exemplaar voor hun cliënten be
schikbaar.
Onlangs heeft het Ministerie van
Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening de resultaten naar
buiten gebracht van het rapport
„Trends op de woningmarkt
1984". In tegenstelling tot wat
'men uit de naam zou mogen op
maken gaat het hierbij om cijfers
uit 1983. Er is duidelijk sprake
van een toename van het aantal
verhuizingen. In 1982 registreerde
men 401.000 verhuisbewegingen.
In '83 was dat aantal gestegen tot
474.000. Het gaat hierbij om aan
tallen verhuizingen en niet om
aantallen personen. Uitgaande
van een gemiddelde gezinsgrootte
van drie personen komt het aantal
personen dat jaarlijks verhuist
ruim boven het miljoen. Uit het
onderzoek blijkt eveneens een toe
name van de belangstelling voor
de koopwoning. De meeste zoe
kers kijken uit naar een woning
beneden de 150.000,-. De onder
vraagden zien, in verband met
hun inkomensontwikkeling, de fi
nanciering van de koopwoning als
het grootste probleem. Deze groep
is ook geïnteresseerd in mengvor
men van kopen of huren. Zestien
procent gaf te kennen wel iets te
voelen voor maatschappelijk ge
bonden eigendom.
Het Centrum voor Onderzoek en
Studie van Minerale Isolatiemate
rialen bepleit al geruime tijd dat er
in ons land dikker geïsoleerd moet
worden. Ook het Ministerie lijkt
dit inmiddels te hebben ingezien.
Per 1 januari 1987 worden de nor
men aanzienlijk verscherpt.
Op dit moment hanteert men een
spouwmuur-isolatiedikte van 40
tot 45 millimeter. Per 1 januari
'87 zal de minerale isolatie een
dikte moeten hebben van circa ne
gentig millimeter
,-S
Voor insiders is een en ander geen
onverdachte ontwikkeling. In ver
gelijking met bijvoorbeeld Duits
land en Denemarken blijven wij
voor wat de isolatiedikte betreft
behoorlijk achter. Kijkt u maar
eens naar onderstaande tabel
(Bron: Skoop).
gevel/spouw
muur
dak
vloer
Nederland
4 cm
8 cm
1 cm
Duitsland
10 cm
18 cm
10 cm
Denemarken
8 cm
18 cm
12 cm
Isolatie is een zaak die de gemoe
deren permanent bezighoudt. Ter
wijl de discussies over de relatie
tussen isolatie en vocht nog voort
duren storten de vakmensen zich
alweer op een nieuw strijdpunt,
na-isoleren of nieuwbouw?
De Stichting Bouwresearch bij
voorbeeld kwam in de publikatie
„Wonen in de kou" tot de conclu
sie dat veel meer prioriteit zou
moeten worden gegeven aan het
ontwikkelen van écht energiezui
nige woningen in plaats van de na-
isolatie als hoofddoel voor de ko
mende jaren te zien. Na-isolatie
lijkt in sommige vakkringen te
worden beschouwd als een lap
middel. Een middel dat in de
meeste gevallen te duur is en niet
effectief.
Het NIP, het Nationaal Isolatie
Programma, is een totaal andere
mening toegedaan. Op 1 juli 1978
startte men in dit kader met het
grootschalig aanpakken van het
na-isoleren van huurwoningen.
Inmiddels zijn zo'n 1,5 miljoen
huizen geïsoleerd.
Gaat men, de komende jaren, op
deze ingeslagen weg voort, dan is
83% van onze woningvoorraad in
de jaren negentig geïsoleerd. Iso
leren blijft voor de consument een
moeilijk terrein. Op de problema
tiek van de consument toegespitst
voorlichtingsmateriaal is verkrijg
baar bij het SVEN in Apeldoorn.
Iedereen die bezig is met energie
zaken, bijvoorbeeld energiever
bruik, een nieuwe CV-ketel en
vochtigheid in de kruipruimte,
moet daar zijn licht eens op
steken. Allerlei folders over zeer
uiteenlopende onderwerpen kun
nen gratis worrden aangevraagd.
Het telefoonnummer van Sven is:
055-330750.
Kï
Iedere branche heeft een
eigen vakjargon, een ei
gen vaktaal. Dat kan heel
lastig zijn. Voor een
buitenstaander is het ge
sprek absoluut niet te vol
gen. Ook de onroerend
goedwereld heeft zo haar
eigen jargon. Daarom in
deze „Woontoppers" aan
dacht voor de vaktaal
waarmee de koper van een
huis in aanraking kan ko
men. Deze opsomming is
niet volledig. Wij zochten
die woorden uit, waarvan
bekend is, dat ze dikwijls
misverstanden veroorza
ken.
Kosten Koper, ook wel K.K.,
is een in woningadverten
ties veel gebruikte term. Op
zich lijkt de term volstrekt
duidelijk. In de praktijk blijkt
dat echter anders uit te pak
ken. „Kosten Koper" houdt
in dat alle kosten die ge
maakt moeten worden voor
de overdracht van het on
roerend goed, voor rekening
zijn van de koper. Expliciet
staat in het voorgaande
„overdracht". Verkoopkos
ten die gemaakt zijn door de
makelaar van de verkoper
vallen er dus niet onder. Net
zo min als de courtage die
de koper verschuldigd is
wanneer hij bij aankoop een
eigen makelaar inscha
kelde. Het gaat om de over
dracht. De koper moet dus
de 6% overdrachtsbelasting
betalen. Daarnaast zijn de
notariskosten voor het op
maken van de transportakte
voor zijn rekening. Een
derde post die onder KK valt
is een bedrag aan kada
straal recht.
De overige kosten die een
koper heeft zoals afsluitpro-
visie, notariskosten voor de
hypotheekakte en bijvoor
beeld kosten voor de ge
meentegarantie, vallen offi
cieel dus niet onder KK. U
moet ze als koper echter wel
betalen. In de bestaande
bouw worden de huizen
vaak aangeboden „kosten
koper".
Vrij op naam, ook wel
V.Ó.N., is het tegenoverges
telde van kosten koper. In
dit geval, het betreft vaak
nieuwbouw, neemt de ver
koper alle kosten die sa
menhangen met de over
dracht van het onroerend
goed voor zijn rekening.
Een huis kopen met ge
meentegarantie heeft voor
een koper twee voordelen.
Het eerste voordeel hangt
samen met de hoogte van
de hypotheek die de bank
op het onderpand wil ver
strekken. De meeste ban
ken willen daarbij niet ver
der gaan dan 70% van de
executiewaarde. En die exe-
cutiewaarde op zich, ligt al
zo'n dertig procent lager
dan de vrije verkoopwaarde,
de koopsom.
Koopt men zonder ge
meentegarantie dan moet
de koper dit gat met eigen
geld overbruggen. In de
praktijk blijkt dat vaak niet
haalbaar. Wordt gemeente
garantie verstrekt dan is de
bank bereid de koopsom
plus de bijkomende kosten
te financieren. Een tweede
voordeel heeft betrekking
op de in rekening te bren
gen rente. Bij gemeentega
rantie ligt dat percentage
zo'n 0,2% lager.
Gemeentegarantie is een
zaak van de gemeente en
de landelijke overheid sa
men. Een veel voorkomend
misverstand is dat de koper
denkt met gemeentegaran
tie „op fluweel" te zitten. De
1 praktijk is anders. Blijft men
in gebreke dan zal de bank
de betalingsverplichting
overdragen aan de ge
meente. U bent in die situa
tie niet langer aan de bank
maar aan de gemeente geld
verschuldigd.
Een zeer onfortuinlijk be
grip. Een koopkontrakt is
een overeenkomst waarin
twee partijen hun afspraken
juridisch vastleggen. Aan
zo'n kontrakt is men te allen
tijde gehouden. Tenzij er in
dit stuk ontbindende voor
waarden zijn opgenomen.
De term „voorlopig" is ont
staan omdat de daadwerke
lijke overdracht, ook wel
transport genoemd, op een
later tijdstip plaatsvindt.
TELEFOON 03473-76372
t'
