Bij gemeentegarantie
Praten inet gemeente
zijn
Erfpacht maakt koophuis in
veel gevallen minder gewild
De woning die u
zoekt, vindt u bij
Timmermans.
WIMVAN OIJKE&ZN
Herkende
TEL. 010-4267169
Timmermans
n koop
EÜ3
VAN GELOVEN O.G.
jssfsS
Brochure
gemeente
garantie
iff"
VERHUIZERS
makelaar
ROEST
ABN Geldautomaat
SCHIEDAM
Gaat u verhuizen?
H. VAN DIJKE
makelaardij
Escort 1100 Bravo 1982
Taunus Combi 1981
Fiesta 1979
Citroën 2CV6 1983
A-Ford 1931
HET NIEUWE STADSBLAD - VRIJDAG 28 JULI 1989
PAGINA 5
Gemeentegarantie is voor de
meeste mensen een enigszins
abstract begrip. In het alge
meen hebben aanvragers zelf
nooit contact met de gemeente.
Alles loopt via makelaar, hy
potheekadviseur, bank of Be
middelend Orgaan. Toch zijn
er allerlei situaties waarin con
tact met de gemeente zelf wel
degelijk nuttig zou zijn. In het
algemeen staan de betrokken
ambtenaren daar ook voor
open.
De gemeente speelt een alleso
verheersende rol in het hele
proces rondom gemeentega
rantie. De aanvrager merkt
daar alleen iets van als uitein
delijk een brief van B W in
de bus rolt met daarin het be
sluit garantie te verstrekken.
Maar de gemeente bepaalt in
hoeverre de landelijke normen
voor toekenning van garantie
worden gevolgd, hoe snel of
traag een aanvraag wordt be
handeld, en later bij eventuele
problemen hoe soepel of
streng er wordt opgetreden.
Raadsbesluit
Gemeentegarantie wordt ver
strekt op basis van een raads
besluit. In dat besluit zijn
meestal ook de normen ten
aanzien van het inkomen van
aanvragers en het onderpand
vastgelegd, voorzover die af
wijken van de landelijke nor
men. Soms wordt het bepalen
van die normen ook overgela
ten aan B W (dus: aan de
ambtenaren). In ieder geval
zijn de normen zoals de ge
meente die hanteert op te vra
gen of in ieder geval in te zien.
Dat is belangrijk. Grote ge
meenten sluiten soms een deel
van hun woningvoorraad uit
van de mogelijkheid van ge
meentegarantie, bijvoorbeeld
appartementen die voorheen
verhuurd werden. Of wonin
gen die ouder zijn dan een be
paald jaar. Soms wordt een
maximum gesteld dat geba
seerd is op de executiewaarde,
of dat 90% is van de vrije ver
koopwaarde. Ook wordt nogal
eens afgeweken wat betreft de
inkomensnormen. Met name
de royale regeling zoals die te
genwoordig geldt voor twee
verdieners, wordt in sommige
gemeenten fors afgezwakt (het
tweede inkomen telt minder
zwaar mee).
Dat betekent dat een aanvra
ger in de ene gemeente mis
schien geen garantie krijgt,
maar in een buurgemeente
wel. Om daarachter te komen
kan advies worden gevraagd
aan makelaars of hypotheek
adviseurs. Maar een telefoon
tje met de gemeente brengt
ook duidelijkheid.
Er zullen heel wat situaties
voorkomen, met name ten
aanzien van de inkomens-
norm, dat een garantie theore
tisch net niet haalbaar. Juist
dan kan het de moeite lonen
contact te zoeken met de ge
meente in kwestie, telefonisch
of persoonlijk via een af
spraak. In overleg kan dan na
gegaan worden of garantie on
der bepaalde omstandigheden
toch nog haalbaar is. Bijvoor
beeld doordat ouders of de
werkgever zich borg stellen. Of
doordat met een werkgevers-
verklaring aantoonbaar is dat
het inkomen sterk zal stijgen.
Of dat schulden, die nu nog de
mogelijkheden om hypotheek
te krijgen drukken, spoedig af
gelost zijn. Het is maar een
greep uit talloze individuele
variaties.
Dat speelt met name als een
aanvraag via de gewone kana-
De ambtenaren die de gemeentega
rantie regelep staan meestal open
voor contact.
len, dus via een Bemiddelend
Orgaan, is afgewezen. Met an
dere woorden: de aanvrager
heeft een briefje thuis gekregen
dat het Bemiddelend Orgaan
een negatief advies zal geven
aan de gemeente. Zo'n advies
(ook als het positief is) hoeft
door de gemeente tnamelijk
niet te worden opgevolgd. De
gemeente kan anders beslissen
als daar aanleiding toe is.
Soms is het belangrijk dat een
garantie-aanvraag snel wordt
afgehandeld, bijvoorbeeld om
dat anders een bod op een
aantrekkelijk huis overgaat.
Ook dan kan persoonlijk con
tact met de ambtenaren die de
garantie-aanvraag beoordelen,
nuttig zijn. Het kan bijvoor
beeld betekenen dat een aan
vraag nog net meegenomen
kan worden in de eerstkomen
de vergadering van B W,
zodat het besluit een paar we
ken sneller afkomt.
Complicaties
Erfpacht is vooral na de twee
de wereldoorlog een instru
ment van gemeentelijke poli
tiek geworden. Voor de huizen
markt bleek het van tijd tot
tijd een ernstig obstakel, voor
al in gemeenten met onredelijk
hoge erfpachtcanons (de ver
goeding voor het gebruik van
de grond). Noodgedwongen
gingen gemeenten ertoe over
om afkoop van erfpachtcanons
mogelijk te maken, zodat meer
zekerheid voor de eigen/huis
bewoners ontstond. Maar de
nadelen van erfpacht zijn daar
mee slechts ten dele opgehe
ven.
Het belangrijkste nadeel blijft
dat erfpacht, ook bij afkoop
van de erfpachtcanons, nooit
echt hetzelfde is als eigen
grond. Ook al wordt de erf
pacht voor een periode van
30, 50 of zelfs meer jaren afge
kocht, er komt een moment
dat de dan zittende eigenaar
opnieuw een fors bedrag moet
investeren om de grond te mo
gen blijven gebruiken. Boven
dien is er altijd een risico dat
de gemeente het erfpachtcon
tract niet zal verlengen of
slechts tegen nadere voorwaar
den voor het gebruik. Daarom
zal eenzelfde huis op eigen
grond, waar deze nadelen niet
bestaan, altijd meer waard
zijn.
Slechte tijden
Dat zal het sterkst blijken in
tijden dat het op de huizen
markt slechter gaat. Want hoe
meer keus er is voor kopers,
hoe meer mogelijkheden dus
om te kiezen voor een huis op
eigen grond, des te minder
vraag zal er zijn naar huizen
op erfpachtgrond. In het begin
van de jaren tachtig waren
huizen op erfpachtgrond bijna
niet te slijten. Nieuwbouwpro
jecten op erfpachtgrond bleven
zo lang leeg staan, dat vaak tot
verhuur moest worden beslo
ten.
Momenteel staat de huizen
markt er redelijk gunstig bij.
De vraag is zo groot, dat ook
erfpachthuizen vlot verkocht
kunnen worden. Het prijsver
schil met huizen op eigen
grond wordt door diverse ko
pers zelfs als een 'voordeel' be
schouwd. Ze kunnen immers
voor ogenschijnlijk minder
geld hetzelfde woongenot ver
werven. Kopers moeten echter
bedenken dat ze misschien ge
dwongen zijn hun erfpachthuis
te verkopen als de tijden weer
slechter zijn. En dan kan hun
huis weieens moeilijk ver
koopbaar blijken voor een re
delijke prijs, met alle schade
vandien.
In vaktermen heet dat, dat
huizen op in erfpacht uitgege
ven grond minder courant
zijn. Daar moet overigens aan
worden toegevoegd dat er
meer factoren een rol spelen.
Zijn er in de buurt wel of niet
voldoende koophuizen be
schikbaar op eigen grond? Hoe
aantrekkelijk is de woonomge
ving wat betreft bereikbarheid
met openbaar vervoer, recrea
tieve voorzieningen, winkels
etc. Als die bijkomende facto
ren in het voordeel van erf
pachthuizen uitvallen, kan het
met die verminderde courant
heid nog meevallen.
Voorwaarden
Een ander punt waar kopers
van een erfpachthuis op
moeten letten, betreft de erft
pachtvoorwaarden. De moge
lijkheid de jaarlijkse erfpacht
canons af te kopen en de
hoogte van die som zijn het
meest opvallend. Maar de erf-
pachtvoorwaarden kunnen een
aantal geboden of verboden
opleggen die beperkingen op
leggen aan het gebruik van de
grond. Dat kan gaan om een
verbod om bomen te planten
of een omheining rond de tuin
te planten c.q. te bouwen die
een bepaalde hoogte over
schrijdt.
Het kan ook verder gaan, bij
voorbeeld een verbod om in
huis of garage bedrijfsmatige
activiteiten te ontplooien of
goederen op te slaan. Gemeen
ten gaan daar vaak toe over
om te voorkomen dat vanuit
garage of huis allerlei bedrijf
jes actief worden (kappen aan
huis, verkoop van allerlei goe
deren, drukkerijtjes etc.). Er
zullen niet veel eigen/huisbe
woners zijn die door zo'n ver
bod geraakt worden. Maar
voor sommigen is het toch be
langrijk.
Erfpacht kan de waarde van huizen
'drukken'.
Ook gebeurt het nogal eens
dat gemeenten extra beperkin
gen opleggen voor wat betreft
de doorverkoop van de wo
ningen op erfpachtgrond. Die
beperkingen kunnen de prijs
betreffen (bijvoorbeeld: niet
hoger dah overeenkomt met
de geldontwaarding) of de per
soon van de nieuwe eigenaar
(eisen van economische ge
bondenheid, gezinsgrootte
e.d.) Dergelijke beperkingen
vergroten uiteraard het incou
rante karakter van de huizen
in kwestie. In slechte tijden
zullen ze heel moeilijk te ver
kopen zijn.
Van groot belang is ook hoe
de verlenging van het erf
pachtcontract geregeld is: heeft
de gemeente het recht dat op
te zeggen dan wel aanvullende
bepalingen in te voeren? En
op welke basis zal de nieuwe
erfpachtcanon c.q. de afkoop
som berekend worden? Hoe
meer duidelijkheid vooraf, hoe
meer zekerheid voor de bewo
ners. Dat zal later de verkoop
baarheid van hun woning ook
ten goede komen.
Liever niet
Al met al blijven huizen op
erfpachtgrond een soort twee
derangs-eigen huis. Het is ook
een beetje rare constructie: je
huurt de grond, maar je koopt
hetgeen daarop gebouwd
wordt. Met andere woorden:
eigenlijk koop je niets. Je kunt
het huis immers later niet
meenemen als de huur van de
grond beëindigd wordt. Het is
ook niet voor niets dat inves
teerders in grote kantoorge
bouwen van een gemeente als
Rotterdam geëist hebben dat
ze de grond moesten kunnen
kopen. Anders zouden ze van
hun investeringsplannen af
zien.
In ieder geval moeten degenen
die belangstelling hebben voor
een huis op erfpachtgrond de
zaak goed bestuderen. En als
aantrekkelijke alternatieven op
eigen grond voorhanden zijn,
kunnen ze beter voor dat laat- 5
ste kiezen. 2
Maar ook als er al lang garan
tie is verleend kunnen er situ
aties ontstaan die contact met
de gemeente wenselijk maken.
Dat geldt met name bij beta
lingsachterstanden. De bank
die de lening heeft verstrekt,
heeft een borgovereenkomst
gesloten met de gemeente die
garantie heeft afgegeven. In
die borgovereenkomst staat
o.a. dat de bank achterstanden
niet langer dan een bepaald ni
veau mag laten oplopen en
dan onherroepelijk tot ge
dwongen verkoop moet over
gaan. De bank zal zich daar
onverkort aan houden, omdat
anders het risico bestaat dat
de garantie verspeeld wordt.
Misschien zijn de moeilijkhe
den van de eigen/huisbewoner
maar tijdelijk. Dan kan het de
moeite lonen om de gemeente
daarvan te overtuigen. Even
tuele regelingen zullen name
lijk altijd door de gemeente
moeten worden gefiatteerd.
Dan is het beter om de bank
over te slaan en rechtstreeks
met de gemeente te praten.
Maar er zijn andere complica
ties denkbaar. Bijvoorbeeld bij
echtscheiding, bij het overslui-
ten van een lening, het verho
gen van de lening etc. allemaal
zaken waarbij ook de gemeen
tegarantie in het geding komt.
De bank zal meestal alleen
standaardantwoorden geven
op vragen van de klant. Met
de ambtenaren van de ge
meente is overleg mogelijk,
zodat beter afgebakend kan
worden wat haalbaar is.
Wat dat betreft past trouwens
een kanttekening: goede tus
senpersonen hebben in de bo
venomschreven situaties vaak
al contact met de betrokken
gemeente-ambtenaren. Maar
ook dan is het nuttig met de
tussenpersonen te overleggen:
heeft een gesprek met de ge
meente zin, en zoja, wie voert
dat gesprek.
van de week
De meeste huizenkopers
weten heel weinig van ge
meentegarantie af: Toch is
op eenvoudige wijze aan de
weet te komen welke nor
men er gehanteerd worden,
gedetailleerd, en in de
meest uiteenlopende situa
ties. Jaarlijks wordt name
lijk een brochure uitgege
ven "Normen gemeentega
rantie voor een hypothecai
re lening".
Die is gratis op te vragen
bij de Bemiddelende Orga
nen: bij het secretariaat,
Stichting De Eigen Woning
te Eindhoven, tel. 040-
596911 of in Zuid-Holland
bij de Stichting Bevordering
Eigen-Woningbezit, tel.
070-603936 of 070-653916.
...OF VRJU0 ONZE GRATIS
WONINGGIDS MET NOG MEER
MNTREKKELIJKE WONINGEN.
JAN STEENSTRAAT 35
SCHIEDAM
,SV>l
■tt*
in onroerende goederen |NVM
Hogelaan 4, 3134 VK Vlaardingen
Telefoon 010 - 435 64 22
Met de geldautomaat op ons kantoor kunt u
24 uur per dag en 7 dagen in de week geld opnemen. De
Bankpas of Eurochequepas samen met uw (geheime) PIN-
code zijn de toegang tot de geldautomaten. Binnen een
minuut heeft u geld. Bovendien kunt u zien hoeveel het
saldo op uw rekening is. Wanneer u, om wat voor reden ook,
uw PIN-code wilt wijzigen kunt u deze zélf via een ABN
Geldautomaat veranderen. Ookmet een pas van een andere
bank kunt u geld opnemen bij dé ABN Geldautomaten.
Vraag op ons kantoor alle informatie. Een lijst met alle
adressen van geldautomaten ligt
al voor u klaar.
's-Gravelandseweg 598
Telefoon 4734922.
HYPOTHEEKADVIESCENTRUM
Geef uw interieur een extra
persoonlijk accent met vertikale
lamellen van Zonwering Schiedam.
Daar heeft u keuze uit prachtige
stoffen, PVC en aluminium, met of
zonder dessin, in diverse breedtes.
Ontdek het multi-funktionele
verschil voor een redelijke prijs.
Boterstraat 8-10 (achter de Hema)
Schiedam. Tel. 010-4267215. Do. koopavond
^Zonwering rolluiken tuinmeubelen campingsport
gedeeltelijk gerestaureerd
Erkend
mm m keuringsbedrijf
A.P.K.
Lid
EXPONENT AUTO SERVICE bv.
Couwenhovenstraat 44,
3113 AA Schiedam, telefoon 010-4262186
Bel dan een verhuizer. Maar wel een
goede. Een met vakbekwame ver-
huiskrachten. Mensen die met liefde
uw kostbare spullen behandelen. H.
van Dijke is zo'n verhuizer. Een be
drijf met jarenlange ervaring, dat be
schikt over een modern wagenpark
met een verhuislift. Van Dijke regelt
voor u alles naar wens. Zorgt voor
het inpakken en eventuele opslag.
Alles kan. Snel en zonder zorgen
worden uw spullen tegen konkurre-
rende prijs verhuisd. Verzekerd na
tuurlijk.
Vraag vrijblijvend prijsopgave.
Verhuis zonder probleem
met H. van Dijke
Mathenesserstraat 85
Schiedam, telefoon 010-4261224-4268201
Spijkenisse, telefoon 01880-30234
Erkend verhuisbedrijf
VERHUIZEN?
0
redaktie
w~
SCHIEDAM Mary Zeldenruststraat
Zeer goed onderhouden 3 jr oude eengezinswo
ning, voorzien van o.a vloerverwarming, luxe
keuken, fraaie badkamer, open haard en diverse
extra s Ruime voortuin met parkeerplaats, entree
L-woonkamer met tegelvloer, open haard, pla
fondbetimmering (wit) met spots, open keuken
met uitgebr. inb.app. Diepe achtertuin op zuiden
mete terras, stenen berging. Verd.: overloop, 2
ruime slaapk. (was 3), groot balkon en badkamer
met ligbad, douche, wast. ombouw. Zolder:
overloop, slaapkamer (mogelijk 2) met aan beide
zijden tuimelraam. Geheel voorzien van gas c.v.
Erfpacht f 1,- p.jr. Oplevering in overleg.
229.000,--K.K.
VRAAG DAN VRIJBLIJVEND PRIJSOPGAVE BIJ
MAASLAND Korte buurt 8
Aan de rand van het dorp gelegen vrijstaande
villa met garage op 915m2 eigen grond.
Indeling: L-vormige entree met plavuizen
vloer, ged. schoonmetselwerk/granol wan
den, hardhouten plafond. In het entree de
meterkast en garderobehoek. Doorzon
woonkamer met open haard afmeting
8.50x3.90m., luxe eiken keuken'met inbouw-
apparatuur. In woonkamer en keuken een
hardhouten plafond, ruime betegelde bij
keuken 5.30x3.00m met plavuizen vloer, 2
slaapkamers 4.60x2.80 3.30x2.65m., bad
kamer met ligbad en v.w., c.v.-olieketel en
electr. boiler. Vanuit de garage is de royale
zolder bereikbaar met de mogelijkheden voor
2 royale slaapkamers, nu 2 ruimtes van 6.77x
5.76m. en 3.94x6.47m. alsmede flinke over
loop. Bijzonderheden: Naast het huis een
garage van 3.00x5.30m. met zolder. Even
tueel te koop met een boomgaard gelegen
nabij het perceel van 1500m2.
f. 495.000,-K.K.
Hofsingel 95
3155 AL Maasland
Postbus 21
3155 ZG Maasland
Telefoon 01899- 11011
Telefax 01899-16681
NVM
Ons kantoor is ook op zaterdag geopend van 10.00 14 OOuur
OPNAME
Singel 92, 3112 GS Schiedam, telefoon 010-4260546.
verse
MOOI VAN
