Taxatierapport brengt verschillende
waarden van onroerend goed in beeld
f
Hoogtepunt huizengekte lijkt voorbij
Gé*
De boer op gaan naar goedkoopste
verzekering blijkt in praktijk te lonen
Toekomst van makelaar
ligt in politieke handen
Documentenlij st zorgt
voor sneller goed advies
Koopsubsidie geeft lage
inkomens kans op woning
Vechtstreek voert de Top 10
van de duurste regio's aan
ONROEREND GOED
Woonervaringen
krijgen de ruimte
Van olieprijs tot
hypotheekrente
Schade door
wateroverlast nu
te verzekeren
In slechts
tien jaar één
miljoen erbij
wr
f
Druk op woningmarkt is nog niet van de ketel
MK
Tussenpersonen niet meer aan begunstigingsverbod gebonden
HAVENLOODS
6-1040
Wie inmiddels in het rijke bezit
van een eigen woning is, heeft
vaak een verhaal. Het kopen van
een huis is immers geen activi
teit waar men zich dagelijks mee
bezig houdt, en vaak wordt ach
teraf gedacht 'had ik dat maar
eerder geweten'.
De Havenloods is op zoek naar
zowel positieve als negatieve
ervaringen rond het kopen van
een huis. De eigen ervaring kan
weer een nuttige tip (of tips)
voor aspirant-kopers bevatten,
dus wie zijn of haar verhaal wil
vertellen, kan bij De
Havenloods terecht.
Zet het verhaal duidelijk op
papier (aan de lengte van het
verhaal wordt geen maximum
gesteld, maar de redactie
behoudt zich het recht voor om
artikelen in te korten) en stuur
dit, voorzien van naam, adres,
telefoonnummer en eventueel
een foto naar: projectredactie
De Havenloods, t.a.v. 'Mijn
woonervaring', postbus 1980,
3000 BZ Rotterdam.
Internetters kunnen hun verhaal
ook vertellen op www.dehaven-
loods.nl.
De hypotheekrente is nauw ver
bonden met de rentes op de
kapitaalmarkt. Een stijgende
olieprijs heeft er dan ook
onlangs voor gezorgd dat enkele
geldverstrekkers de hypotheek
rente verhoogd hebben.
Er is echter geen reden voor
paniek, want het betreft een ver
hoging van slechts 0,2 en 0,3
procent. In de praktijk blijken
dit geen percentages die invloed
heeft op de prijs van een koop
woning.
De verwachting is zelfs dat het
om een tijdelijke verhoging
gaat. Als de olieprijs in de loop
van dit jaar - zoals voorspeld-
weer gaat dalen, zal de hypo
theekrente hoogstwaarschijn
lijk ook weer worden aangepast
Het lijkt wellicht lange tijd
terug, maar het is slechts
twee jaar geleden dat enkele
delen van Nederland te
maken kreeg met water
overlast. Begin 1998 werd er
hierdoor dan ook een groot
beroep gedaan op de Wet
Tegemoetkoming Schade bij
rampen en ongevallen om de
eenvoudige reden dat schade
door instromend water of
schade door water dat over
kades en dijken was
gestroomd, niet verzekerbaar
was.
Na deze ramp heeft de poli
tiek bij de verzekeraars aan
geklopt en gevraagd om te
onderzoeken of het niet
mogelijk is om dit soort
schade toch te verzekeren.
Inmiddels is het Verbond van
Verzekeraars zover dat de
leden worden aanbevolen om
regenwaterschade aan pan
den en inboedel volledig te
dekken. Dit zou kunnen bete
kenen dat de premie voor de
betreffende verzekeringen,
zoals de inboedel- en opstal
verzekering, iets verhoogd
zullen worden.
Het aantal inwoners van
Nederland is in de afgelopen
tien jaar met bijna 1 miljoen toe
genomen, zo meldt het Centraal
Bureau voor de Statistiek
(CBS). Op de eerste dag van het
nieuwe millenium telde
Nederland 15,8 miljoen inwo
ners. Bijna 2,8 miljoen hiervan
is allochtoon. Meer dan de helft
van de nieuwe inwoners komen
uit niet-westerse landen. Het
aantal immigranten uit de
Nederlandse Antillen en andere
Europese landen nam de laatste
tien jaar toe, terwijl er steeds
minder inwoners van Turkije,
Suriname en Marokko de over
stap naar Nederland maakten.
Het CBS voorspelt dat de groei
in de nieuwe eeuw minder snel
zal gaan. Volgens verwachting
zal het geen tien, maar vijftien
jaar duren voordat er weer 1
miljoen nieuwe inwoners geteld
kunnen worden.
Alles heeft z'n waarde,
maar onroerend goed heeft
er zelfs meerdere! Zo is er
bijvoorbeeld de verkoop
waarde, waar de koper en
verkoper vaak uitéénlopen-
de meningen over hebben.
Om het pand te verzekeren,
moet de herbouwwaarde
vastgesteld worden en de
hypotheekverstrekker heeft
juist meer oog voor de exe-
cutiewaarde. Uiteindelijk
houdt de fiscus zich vast
aan de waarde van een
onroerend goed in het eco
nomische verkeer. Om een
beter beeld te krijgen van
deze verschillende waarden
kan er een taxatierapport
worden aangevraagd.
Zo'n taxatie wordt trouwens niet
alleen verricht bij de koop dan-
wel verkoop van een pand. Ook
voor zaken als successie, schei
ding en deling, de aanvraag van
een tweede hypotheek (bijvoor
beeld voor een verbouwing) en
het overbrengen van onroerend
goed van privé naar een BV is
een taxatie nodig. De waarden
van het pand zijn afhankelijk
van een aantal factoren. Het
onderhoud is zo'n factor en
meteen een belangrijke. Zo
wordt bijvoorbeeld de elek
trische installatie, de vloeren,
het dak, maar ook het schilder
werk deskundig onderzocht. Dit
onderzoek is niet bouwtech
nisch, maar rijk aan ervaring
heeft een taxateur eèn oog voor
gebreken. Ook de ligging, de
aard en de grootte van het pand
en zijn factoren die in het taxa
tierapport worden aangehaald.
Alle factoren vormen samen een
indicatie van de verschillende
waarden, die tevens in het rap
port worden vermeld.
Wie een huis wil kopen, kan aan
de hand van de taxatiewaarde
inschatten over de vraagprijs van
de woning redelijk is. Dit is niet
onbelangrijk, want als er meer
voor de woning wordt betaald
dan de taxatiewaarde, wordt er
geen volledige financiering
gegeven! Voor het verkrijgen
van een hypotheek is een taxatie
dan ook verplicht.
Zoals eerder vermeld houdt de
geldverstrekker met name de
executiewaarde in het oog. Deze
executiewaarde geeft aan wat
een onroerend goed waard is als
het in beslag wordt genomen -in
verband met schulden van de
eigenaar- en vervolgens wordt
verkocht.
De gemiddelde koopwoning
is in 1999 16,3 procent
duurder geworden. Kostte
een woning in 1998 nog
gemiddeld 296.000 gulden,
vorig jaar bleef de teller
uiteindelijk steken op
347.000 gulden. Voor de
meeste starters en alleen
verdieners is een koopwo
ning inmiddels onbetaal
baar geworden. Toch is de
huizengekte van de afgelo
pen jaar zijn hoogtepunt
voorbij, meent de
Nederlandse Vereniging van
Makelaars in onroerende
goederen en vastgoeddes
kundigen NVM.
Belangrijke indicatie daar
voor is de mindere prijsstij
ging in het laatste kwartaal
van 1999.
Landelijk gezien stegen de prij
zen van koopwoningen in 1998
met gemiddeld 8 procent. In
1999 kwamen de prijzen in een
stroomversnelling die zijn cli
max beleefde in het derde kwar
taal. In die drie maanden steeg
de gemiddelde prijs, vergeleken
met dezelfde periode in 1998,
met liefst 17,4 procent. In het
vierde kwartaal van 1999 kwam
de markt in iets rustiger vaarwa
ter. Voor het jaar 2000 voorspelt
de NVM een prijsstijging van
zo'n 8 procent, een groei die ver
gelijkbaar is met 1998.
Deze ontwikkeling is een reactie
op de verminderende
betaalbaarheid van koopwonin
gen voor éénverdieners en huis
houdens met een bescheiden
inkomen. Factoren die hierbij
een belangrijke rol spelen, zijn
de (licht) stijgende hypotheek
rente en het groeiende aanbod
koopwoningen in regio's met
grote nieuwbouwwijken, de
zogenaamde vinexlocaties. Deze
mogelijke groei van het aanbod
wordt echter weer getemperd
door het toenemend aantal gean
nuleerde bouwopdrachten, waar
door het aantal voltooide
nieuwbouwwoningen is afgeno
men en het marktevenwicht
onder druk blijft staan. Het aan
tal woningen waaruit een poten
tiële koper kan kiezen liep terug
van 3 in 1998 naar 2,5 in 1999.
Van een marktevenwicht is pas
sprake bij een keuze uit vijf a zes
objecten. Mensen voor wie een
koopwoning niet meer haalbaar
is, vinden steeds vaker een goed
alternatief in de huursector. Te
meer omdat de huurprijzen het
afgelopen jaar minder stegen
dan voorheen.
De oorzaken voor de aanhou
dende prijsstijgingen en krapte
op de markt zijn bekend: lage
werkloosheid, een" groot aantal
tweeverdieners, positief consu
mentenvertrouwen, lage hypo
theekrente en het schaarse aan
bod koopwoningen. De gemid
delde woonconsument is
kapitaalkrachtig en steekt zijn
geld het liefst in een woning van
betere kwaliteit. Dergelijke
woningen zijn echter schaars en
worden door gemeenten te wei
nig gebouwd, constateert de
NVM. Timo Smit, algemeen
voorzitter van de NVM, ver
woordt het als volgt: 'De lande
lijke politiek is dat in 1999 gaan
inzien en deelt nu de visie van de
NVM dat daar iets aan gedaan
moet worden. Gemeenten zijn
nog niet zover. Die kijken te veel
naar de lijst woningzoekenden
en bouwen alleen voor die doel
groep. Dat betekent nog meer
eenvoudige en vrij kleine wonin
gen, dus meer van hetzelfde.
Ons advies luidt: bouw duurdere
kwaliteitswoningen, zodat de
bezitters van goedkopere huizen
kunnen doorstromen en hun
woningen vrijmaken voor star
ters en mensen met een kleinere
portemonnee.'
De prijsontwikkeling blijft per
regio sterk verschillend. De
grootste stijgingen deden zich
het afgelopen jaar voor in de
regio's Amsterdam (24,5%),
Vechtstreek (23,2%), Doorn e.o.
(22,7%), Het Gooi (22,4%) en
Zuid-Limburg (21,5%). De
kleinste stijgers waren
Slochteren e.o. (7,6%),
Roermond (7,9%), Zeeland
(8,1%), Zuid-Oost Drenthe
(8,8%) en Dordrecht (9,8%). De
duurste regio in 1999 was de
omgeving Vechtstreek met een
gemiddelde woningprijs van
625.000 gulden. De duurste
woning stond vorif jaar in
Amsterdam en moest
12.250.000 gulden kosten.
Ook het verschil in prijzen per
woningtype nam het afgelopen
jaar toe. Werd in 1998 nog
259.000 gulden betaald voor een
gemiddelde tussenwoning, in
1999 steeg de prijs met 14,9 pro
cent naar 298.000 gulden. De
prijs van de gemiddelde hoek
woning is vorig jaar in vergelij
king met 1998 met 16,7 procent
gestegen van 321.000 naar
375.000 gulden. De prijs van de
gemiddelde vrijstaande woning
steeg met 18 procent van
492.000 naar 581.000 gulden.
En de prijs van het gemiddelde
appartement steeg vorig jaar met
16,8 procent in prijs van
205.000 naar 239.000 gulden.
De gemiddelde tijd dat een
woning te koop stond, daalde
vorig jaar van 40 naar 35 dagen.
Vrijstaande huizen stonden lan
ger te koop (52 dagen) dan tus
senwoningen, hoekhuizen en
appartementen (respectievelijk
31, 33 en 33 dagen).
Assurantietussenpersonen
mogen sinds 1 januari 2000
de consument lokken met
een geschenk of een kor
ting. En biedt de tussenper
soon het de klant niet aan,
dan kan degene die een ver
zekering wil afsluiten erom
vragen. Komt de tussenper
soon dan ook niet over de
brug, dan is het aan de con
sument om te besluiten zijn
heil bij een andere verzeke
ringsverkoper te zoeken.
Eind november 1999 ging de
Tweede Kamer akkoord met de
nieuwe mogelijkheden om ver
zekeringen aan te bieden met
kortingen en geschenken.
Voor de ruim 20.000 tussenper
sonen betekent dit het eind van
het begunstigingsverbod (of ver
bod op retourprovisie), dat hen
tot aan het eind van de vorige
eeuw verbood kortingen en
cadeautjes weg te geven.
Wie een verzekering wil afslui
ten doet er goed aan de boer op
SIST:
te gaan. De afschaffing van het
begunstigingsverbod bevordert
de concurrentie en zou immers
ten goede moeten komen aan de
kwaliteit van de dienstverlening
van de tussenpersonen en de por
temonnee van de consument.
Het begunstigingsverbod gold
overigens niet alleen voor assu
rantietussenpersonen, maar ook
voor verzekeringsmaatschappij
en.
SER
De overkoepelende organisaties
van tussenpersonen en verzeke
ringsmaatschappijen hebben
zich steeds fel verzet tegen de
afschaffing van het verbod op de
retourprovisie. De Sociaal-
Economische Raad (SER) zet
zich sinds augustus vorig jaar
actief in om de kwaliteit van de
dienstverlening van de bij de
SER ingeschreven tussenperso
nen in verzekeringen (kantoren)
te toetsen. Ook scherpte de SER
de betrouwbaarheid van de tus
senpersonen aan. De SER heeft
twintig extra medewerkers aan
getrokken die de kwaliteit van de
dienstverlening gaan toetsen. De
SER vreest dat de afschaffing
van het verbod op retourprovisie
de kwaliteit van de dienstverle
ning niet ten goede komt. De
SER is de toezichthouder op
assurantietussenpersonen.
Tussenpersonen die verzekerin
gen afsluiten ontvangen van de
verzekeringsmaatschappij een
provisie. Of zij er nu veel voor
hoeven te doen of niet, de consu
ment betaalt uiteindelijk de pro
visie omdat deze in de premie
wordt doorberekend. De te ont
vangen provisies zijn niet misse
lijk en komen in de kassa van de
tussenpersoon gedurende de
gehele looptijd van de verzeke
ring terug. Volgens een artikel in
het blad Geldzaken van de ver
eniging Consument
Geldzaken blijkt dat tussenper
sonen die hypotheken afsluiten
gemiddeld drie a vier procent
van het financieringsbedrag ont
vangen. De tussenpersoon ont
vangt voor een autoverzekering
het eerste jaar 25 procent van de
premie aan provisie en de jaren
erna 20 procent. Voor het afslui
ten van een ziektekostenverzeke
ring incasseert de tussenpersoon
het eerste jaar tussen de 12 en 15
procent. Daarna gemiddeld zo'n
10 procent per jaar.
Vijfentachtig procent van de bevolking is voorstander van de
beschermende titel 'makelaar', inclusief beëdiging, en zeventig pro
cent schakelt een makelaar in als er een huis gekocht of verkocht
moet worden. Het NIPO-onderzoek, die deze resultaten opleverde,
werd niet zo maar uitgevoerd. Er ligt namelijk een wetsvoorstel op
tafel dat onder meer het afschaffen van de makelaarstitel en de beë
diging behelst. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, betekent dit
dat iedereen zich straks makelaar mag noemen, ongeacht opleiding
en achtergrond. Een regelmatig terugkerende toetsing zal dan moe
ten gaan uitwijzen welke makelaars voldoen aan bepaalde minimum
kwaliteitseisen. Wie daarvoor slaagt, mag zich straks 'gecertificeerd
makelaar' noemen en wordt opgenomen in een openbare namenlijst.
Deze toetsing is echter niet verplicht en er hoeft zelfs niet aan te wor
den deelgenomen om de titel 'makelaar' te mogen dragen.
De meningen over het wetsvoorstel zijn verdeeld. Zo is de NVM fel
tegen, terwijl de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO)
positief is. Deze op één na grootste brancheorganisatie voor make
laars en bemiddelaars vindt dat de consument gediend is met een
transparante markt, gegarandeerde kwaliteit en gezonde concurren
tie. 'De beëdiging en titelbescherming van makelaars -waarbij een
éénmalig examen recht geeft op een levenslange titel- is niet meer
van deze tijd,' vindt voorzitter S.A. Wind van de VBO.
Het rapport dat voormalig staatssecretaris Mr. G. Ph. Brokx uitbracht
in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en dat minis
ter Jorritsma, mede namens minister Korthals van Justitie, aanbood
aan de Tweede Kamer stelt voor om alle vastgoedbemiddelaars in de
markt zich op een uniforme wijze te laten kwalificeren.
Goed voorbereid te werk gaan, scheelt een hoop tijd. Wie van plan is
om een huis te gaan kopen en de mogelijkheden v.an financiering wil
laten uitrekenen, kan een vrijblijvende afspraak met een hypothee
kadviseur maken. Om direct koppen met spijkers te slaan is het raad
zaam om de volgende papieren mee te nemen:
Een werkgeversverklaring of een recente maandafrekening van het
salaris, alimentatie, VUT- of pensioenuitkering. Verder een opgave
van de aard van het dienstverband, eventuele onregelmatigheidstoe
slag, vakantietoeslag en vaste gratificatie of vaste tantième. En,
indien van toepassing, een opgave van de toekomstige pensioenrech
ten, een opgave van alimentatieverplichtingen, een rekenafschrift
van eventuele schulden (anders dan hypotheek op huidige woning,
zoals persoonlijke lening, doorlopend krediet, afbetalingsregeling of
huurkoopovereenkomst), opgave van de (verwachte) opbrengst van
de huidige woning, hypotheekakte van de hypotheek op de huidige
woning en een saldobiljet waaruit de restantschuld blijkt, een opga
ve van de resultaten over de afgelopen drie boekjaren van de onder
neming, wanneer men zelfstandig ondernemer of directeur/grootaan
deelhouder is, en een prognose van de resultaten van het lopende
jaar.
Bron: Hypotheek Visie Centrale B V
Een eigen huis bezitten is momenteel zeer populair, maar niet voor
iedereen weggelegd. Wie het moet doen met een laag inkomen,
voelt zich vaak 'gevangen' in een huurhuis, maar als het aan de
vier grote fracties in de Tweede Kamer ligt, gaat dat veranderen.
Zij hebben namelijk het wetsvoorstel Bevordering Eigen
Woonbezit gepresenteerd en als de Kamer instemt, biedt deze wet
een kans voor mensen van 23 jaar en ouder om toch een huis te
kopen. Gedurende vijftien jaar kunnen zij namelijk in aanmerking
komen voor een maandelijkse bijdrage in de rentelasten en een
vergoeding in de overdrachtsbelasting. De bijdrage zal zo'n drie
honderd gulden bedragen en voor de vergoeding is veertig gulden
uitgetrokken. Om in aanmerking te komen voor deze subsidie
moet er echter wel flink gespaard worden, want het huis mag niet
meer dan fl. 247.400,- waard zijn en de hypotheek mag niet hoger
zijn dan fl. 197.900,-. Om een woning van 247.400 gulden te kun
nen kopen met een hypotheek ter hoogte van 197.900 gulden,
moet dus 49.500 gulden eigen geld op tafel komen. Genoegen
nemen met een minder dure woning is natuurlijk altijd een optie.
Naar schatting kunnen zo'n 1,2 miljoen huizen met de koop
subsidie worden gekocht.
Wie een woning koopt, betaalt niet alleen voor het pand. Ook de
woonomgeving is het in kostenplaatje meegenomen. Een woning in
de buurt van openbare voorzieningen, zoals school, winkels en
openbaar vervoer, liggen bijvoorbeeld vaak iets hoger in prijs.
Maar ook per stad, gemeente en/of regio willen de prijzen nog wel
een variëren. Zo is een woning in de Vechtstreek bijvoorbeeld het
duurste. De mediane verkoopprijs ligt daar op 625.000 gulden. Voor
74.000 gulden minder (fl. 551.000,-) kan er in Het Gooi een woning
gekocht worden en de Ronde Venen komen in deze top 10 met
gemiddeld 539.000 gulden voor een woning op de derde plaats, op
de voet gevolgd door Bunnik/Zeist (fl. 532.000,-).
Ook in Doorn en omstreken ligt de gemiddelde koopprijs boven de
vijf ton, op 524.000 gulden om precies te zijn. Een plaats lager en
20.000 gulden goedkoper ligt Barneveld (fl. 504.000,-). De zevende
plaats wordt ingenomen door Boxtel en omstreken, maar de media
ne verkoopprijs ligt hier meteen een stuk lager: 453.000 gulden. In
Nunspeet en omstreken moet er gemiddeld fl. 433.000,- voor een
koopwoning neergeteld worden en ZO Brabant neemt de negende
plaats in met 431.000 gulden. De laatste plaats van deze top 10 wordt
bezet door Amersfoort, maar de laatste twee plaatsen zijn verwissel
baar. Ook in Amersfoort wordt namelijk gemiddeld fl. 431.000,-
voor een woning gevraagd.
Wie van plan is om in de genoemde regio's een woning te kopen, is
dus gewaarschuwd.
Bron: NVM Wonen
jlooda
Naast de verkoopwaarde, herbouwwaarde en executiewaarde heeft een eigen huis ook emotionele waarde. Deze is echter niet
in geld uit te drukken en is ook niet in het taxatierapport terug te vinden.
—Si
Werd in I99H nog 259.001) gulden betaald voor een gemiddelde tussenwoning, in 1999 steeg de prijs met 14,9 procent naar
2911.000 gulden.
Tussenpersonen die hypotheken afsluiten ontvangen gemiddeld drie a vier procent
van het financieringsbedrag.
I
