Hypotheek als spaarpotje
voor een goede 'oude dag'
Verzekeringskamer neemt
acceptatienorm onder de loep
Kosten van huis
gaan verder dan
alleen de koopprijs
ONROEREND GOED
Notariswet heeft
averechts effect
Rekensom helpt
bij de zoektocht
Wat betekent dat
woord eigenlijk?
Paars komt belofte huisbezitter niet helemaal na, maar.
Tweede kamer beslist: beëdiging makelaars afgeschaft
Versterking positie van bestemmingsplan en het vereenvoudigen van de rechtsbescherming
Vanaf 1 oktober 1999 geldt de
nieuwe notariswet met daarbij
een nieuw tarievenstelsel.
Notarissen mogen de prijzen van
hypotheek- en transportakten
binnen een bandbreedte vaststel
len, boven of onder het oude
tarief. In het familierecht geldt
een maximumtarief, dat een stuk
hoger ligt dan het oude. Het
nieuwe tarievenstelsel zou moe
ten leiden tot meer concurrentie
in deze branche en meer concur
rentie leidt vaak tot prijsdalin
gen. De verwachting was, dat de
tarieven voor het familierecht
zouden stijgen en die van de
onroerend goed praktijk zouden
dalen, maar uit onderzoek van
de Consumentenbond blijkt dat
de nieuwe wet een averechts
effect heeft: veel notarissen heb
ben hun tarieven verhoogd, een
flink aantal zelfs tot aan het
maximum. De consument is
hierdoor slechter af dan voor 1
oktober 1999. Onder druk van
consumentenorganisaties is de
notariswet sinds 1 oktober 1999
aangepast.. Aan de hand van de
resultaten van het onderzoek zal
de Consumentenbond er bij het
kabinet op aandringen om het
maximumtarief van de band
breedte te verlagen. Het onder
zoek is gepubliceerd in de Con-
sumentengeldgids van maart.
Enthousiasme wil het gezonde
verstand nog wel eens behoorlijk
beïnvloeden en als eenmaal het
besluit is genomen om te gaan
kijken naar een koophuis, is de
kans groot dat men 'verliefd'
wordt op een woning die men
achteraf helemaal niet blijkt te
kunnen betalen. Om teleurstel
lingen te voorkomen is het dus
beter om eerst eens uit te (laten)
rekenen in welke prijsklasse
gezocht kan worden. Die prijs
klasse zal grotendeels afhangen
van het hypotheekbedrag dat
verkregen kan worden. Maar
waarop wordt dat gebaseerd, en
is het maximale hypotheekbe
drag zelf in te schatten? Er zijn
twee zaken pepalend voor de
maximale hypotheek: de hoogte
van het (vaste) inkomen en de
executiewaarde van het huis. De
executiewaarde is de waarde van
het huis bij gedwongen verkoop.
Gemiddeld is deze 85% van de
waarde bij vrije verkoop.
Meestal wordt tot 125% van de
executiewaarde verstrekt. Op
basis hiervan wordt de hypo
theekrente bepaald. Om zelf een
indicatie te krijgen over het
mogelijke hypotheekbedrag
geldt het volgende rekensomme
tje: Neem het bruto jaarinkomen
(inclusief 13e maand en vakan
tiegeld) en vermenigvuldig het
met vier. Dat is ongeveer het
bedrag dat geleend kan worden.
Wie een hypotheek met NHG
aanvraagt, kan de gehele koop
som, inclusief bijkomende kos
ten, financieren. Eigen geld is
dan meestal niet nodig. Voor het
verkrijgen van deze Nationale
Hypotheek Garantie moet men
wel voldoen aan enkele eisen.
Wie tot op de cent nauwkeurig
wil weten in welke prijsklasse de
koopwoning gezocht moet wor
den en/of meer informatie wil
over de NHG kan natuurlijk
altijd vrijblijvend even binnen
stappen bij een hypotheekadvi
seur of informeren bij een geld-
verstrekker.
Wie voor het eerst een huis gaat
kopen, kan te maken krijgen met
allerlei termen, waarbij de bete
kenis wellicht niet helemaal dui
delijk zijn. Wat betekent bijvoor
beeld de term 'vrij op naam'?
Deze term -meestal terug te
vinden in afgekorte vorm
(v.o.n.)- komt voornamelijk voor
bij een nieuwbouwhuis en zorgt
er voor dat de bijkomende kos
ten meestal lager zijn dan bij de
aankoop van een bestaande
woning. Vrij op naam houdt
namelijk in dat de verkoper de
feitelijke verkoopkosten betaalt,
zoals verkoopakte en kadaster-
kosten. Bij nieuwbouw wordt
geen overdrachtsbelasting be
taald maar BTW, voor rekening
van de verkoper. De kosten ver
bonden aan de hypotheek en
eventueel courtage voor de
makelaar blijven voor rekening
van de koper. De term kosten
koper (k.k.) betekent precies het
tegenovergestelde: alle kosten
bij aankoop van de woning zijn
voor rekening van de koper.
Hieronder vallen bijvoorbeeld
de notariskosten, de overdrachts
belasting en eventuele taxatie
kosten. Deze kosten lopen vaak
op tot 11 a 12% van de aankoop
prijs.
Er zou niet aan de renteaf
trek van de hypotheek wor
den gerommeld. Dat beloof
de Paars met de hand op
het hart. Het tegendeel is
waar. Met de invoering van
het nieuwe belastingstelsel
krijgt de huisbezitter met
een hoog inkomen namelijk
met een lager percentage
aftrek hypotheekrente (50
procent in plaats van 60
procent) te maken. Paars is
nu ook akkoord gegaan met
een hypotheekrenteaftrek
van maximaal dertig jaar.
De renteaftrek voor hypo
theken na die dertig jaar
geldt alleen nog maar voor
wat meer aan hypotheek is
opgenomen.
De PvdA, VVD, CDA en D66
beloofden de huisbezitters dat er
in het Belastingstelsel 21ste
eeuw niets zou veranderen wat
betreft de aftrek van de hypo-
theekrente. Binnen de PvdA was
er verdeeldheid, maar premier
Kok hield zijn poot stijf. Althans
tot voor kort, zo blijkt nu uit het
akkoord gaan met een beperkte
beperking van de aftrek van
rente op hypotheken.
Oneigenlijk gebruik
Wie na dertig jaar na het jaar
2001 zijn woning met een hypo
theek van 200.000 gulden inruilt
voor een duurder huis van
400.000 gulden, kan nog maar
renteaftrek genieten van 200.000
gulden. Wordt een in 2001
gekocht huis met een hypotheek
van 200.000 gulden tien jaar
later verkocht om naar een duur
dere woning te verhuizen, dan
kan de rente gedurende nog 20
jaar worden afgetrokken. De
rente over het verhoogde bedrag
hypotheek, mag dertig jaar wor
den afgetrokken.
Paars ging met de nieuwe rege
ling akkoord om een stokje te
kunnen steken voor het oneigen
lijk gebruik van de hypotheek
renteaftrek. Nu is het mogelijk
om rente te blijven aftrekken,
zonder een cent van de hypo
theek af te lossen. Je hele leven
lang. Of door het geld van een
verkocht huis te besteden aan
een boot, auto of caravan.
Het CDA ging akkoord onder de
voorwaarde dat er niet gerom
meld wordt aan de termijn van
30 jaar. Het CDA wilde ook dat
de huisbezitter die zijn hypo
theek gedeeltelijk of geheel
aflost wordt beloond met een
korting op het huurwaardefor
fait. Het voorstel haalde het ech
ter niet. Het zou een te grote
aanslag op de schatkist zijn, was
het verweer van Paars. Wie voor
2001 een huis met een hypo
theek koopt zit snor.
Hypotheken afgesloten voor
2001 hebben geen last van de
nieuwe regeling.
De kogel is door de kerk.
De NVM heeft geprobeerd
om het kabinet op andere
gedachten te brengen, maar
het mocht niet baten: de
beëdiging en titelbescher-
ming van makelaars wordt
afgeschaft. Het wetsvoorstel
dat minister Korthals van
Justitie bij de Tweede
Kamer heeft ingediend is
onlangs aangenomen en de
beëdigde makelaar zal
plaats moeten maken voor
een certificeringregeling
voor vastgoedadviseurs en
makelaars.
De Vereniging Bemiddeling
Onroerend goed (VBO), de op
één na grootste brancheorgani
satie voor makejaars en bemid
delaars met zeshonderd leden,
vindt de afschaffing, in tegen
stelling tot de eerdergenoemde
NVM, een goede zaak.
'De consument is gediend met
een transparante markt, gegaran
deerde kwaliteit en gezonde
concurrentie; dat ontbrak tot nu
toe,' aldus VBO voorzitter Joël
E. van der Reijd.
Ook de 'vereniging eigen huis'
vindt het afschaffen van de eed
voor makelaars een goede stap:
'Certificering van de branche
waarbij een acceptabel kennisni
veau van de makelaar wordt
gevraagd is ruimschoots vol
doende. Periodieke toetsingen
door de certificerende instelling
van kennisniveau en vaardighe
den moeten dan de kwaliteit op
termijn garanderen. Dit alles zal
ons inziens leiden tot meer con
currentie waardoor makelaars
meer naar de wensen van de
consument moeten luisteren.
Hierdoor wordt de dienstverle
ning aan de consument verbe
terd. Dat de NVM de werkzaam
heden van de makelaar tot aca
demisch niveau wil opkloppen,
is niet in het belang van kopers
en verkopers van woningen. De
'vereniging eigen huis' hoopt dat
door meer concurrentie de nu
'boven academisch niveau' lig
gende tarieven naar een redelijk
niveau dalen'.
Volgens Joël E. van der Reijd
van de VBO is het een goede
zaak dat een nieuwe marktorde
ning orde op zaken stelt in de
branche.
'Jarenlang is in de branche door
makelaars gepretendeerd dat
alleen zij de door de consument
gewenste kwaliteit konden leve
ren. Inmiddels is uit onderzoek
gebleken dat de dienstverlening
van vastgoedbemiddelaars niet
onderdoet voor die van make
laars, ondanks beëdiging en
titelbescherming van laatstge
noemden', aldus Van der Reijd.
'De beëdiging en titelbescher
ming van makelaars - waarbij
een éénmalig examen recht geeft
op een levenslange titel - is niet
meer van deze tijd. De consu
ment van vandaag vraagt kwali
teit en een product dat is afge
stemd op zijn persoonlijke
woonwensen.'
Het kabinetsvoorstel biedt, via
de certificeringregeling, alle
vastgoedbemiddelaars in de
markt de mogelijkheid zich op
uniforme wijze te kwalificeren.
Bovendien garandeert een perio
diek examen - karakteristiek
voor een certificeringregeling -
dat zij up to date blijven terwijl
tot nog toe een beëdiging voor
het leven geldig was. Een regis
ter, waarin de aldus gekwalifi
ceerde vastgoedbemiddelaars
danwel makelaars zich kunnen
inschrijven, maakt deze groep
makkelijk herkenbaar voor de
consument. De transparantie in
de markt zal hiermee toenemen.
Het optuigen van een certifice
ringregeling kost tijd. De bran
che is hier, in de Stuurgroep
Certificering Makelaars die door
Economische Zaken is ingesteld,
reeds enige tijd mee bezig.
Teneinde een vacuüm tussen de
afschaffing van beëdiging en
titelbescherming en de aanvang
van de certificeringregeling te
voorkomen, heeft de Kamer
besloten dat de afschaffing per 1
januari 2001 ingaat. Op die
datum moeten alle partijen er
wat betreft de certificeringrege
ling uit zijn.
Wettelijke maatregelen om bestemmingsplannen bij de
tijd te houden, een wettelijke bestemmingsplanverplichting
voor de bebouwde kom en zonodig het Rijk en de provin
cie de mogelijkheid geven een bestemmingsplan zelf te
kunnen vaststellen. Dat zijn enkele voorstellen in de dis
cussienota 'Op weg naar een nieuwe Wet op de
Ruimtelijke Ordening' van minister Pronk (VROM).
Deze nota bevat voorstellen voor
een fundamentele herziening
van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening. Daarin staat het
bestemmingsplan centraal. Na
een discussie met zowel de poli
tiek als de vakwereld zal in 2001
een wetsvoorstel naar de Raad
van State worden gestuurd. Het
wetsvoorstel zelf zal naar ver
wachting in 2002 aan de Tweede
Kamer worden aangeboden.
Bij deze herziening van de WRO
staan zes speerpunten centraal:
de versterking van de positie van
het bestemmingsplan, het ver
helderen en vereenvoudigen van
de rechtsbescherming van bur
gers, het uitwerken van eenvou
diger en snellere procedures, het
bevorderen van samenhang tus
sen ruimtelijk beleid van ver
schillende overheden, het bevor
deren dat vastgesteld ruimtelijk
beleid snel uitgevoerd wordt en
zorgen voor een goede handha
ving.
De belangrijkste voorstellen in
de discussienota zijn dat het Rijk
en de provincie voor belangrijke
onderdelen van hun beleid zelf
een bestemmingsplan kunnen
opstellen; dat het toezicht van
het Rijk en de provincie op
beleid waar geen rijks- of pro
vinciaal belang in het geding is,
komt te vervallen; dat het 'bij de
tijd houden' van bestemmings
plannen wordt vergroot door het
invoeren van een eenvoudige
actualiteitsverklaring bij onge
wijzigd beleid en een vereen
voudigde herzieningsprocedure
en sancties op het niet tijdig
actualiseren; dat een bestem
mingsplanverplichting voor de
bebouwde kom wordt overwo
gen; dat de handhaving wordt
versterkt door overtredingen van
het bestemmingsplan aan de Wet
op de economische delicten te
koppelen, handhavingsambtena-
ren meer bevoegdheden te geven
en het gemeentelijk handha-
vingsniveau te verhogen; dat,
naast het Rijk en de gemeenten,
ook de provincies de bevoegd
heid krijgen bepaalde projecten
van begin tot eind onder eigen
regie uit te voeren (provinciale
projectenprocedure); dat aan een
in een PKB (Planologische
Kernbeslissing) of in een streek
plan opgenomen bindende uit
spraak een uitvoeringstermijn
wordt gekoppeld en dat de
besluitvormingsprocedures en
rechtsbescherming worden afge
stemd op de Algemene wet
bestuursrecht (Awb), waardoor
ze inzichtelijker en transparanter
worden.
De WRO is door de vele wijzi
gingen in de afgelopen dertig
jaar onoverzichtelijk geworden
en moet ook op de Algemene
wet bestuursrecht (Awb) worden
afgestemd. Verder zijn het Rijk
en de provincie door langdurige
procedures en onduidelijke ver
deling van verantwoordelijkhe
den niet meer voldoende bij
machte de ruimtelijke ordening
op een goede manier te regisse
ren. Met het oog op. de uitvoe
ring van deel 1 van de Vijfde
nota over de Ruimtelijke
Ordening wil minister Pronk de
verantwoordelijkheden en
bevoegdheden van de overheden
opnieuw definiëren.
Uit onderzoek blijkt dat veel
Nederlanders er op vertrouwen
dat hun inkomen na hun pensio
nering voldoende zal zijn, maar
deskundigen vragen zich af of
deze houding positief of naïef is.
Het bekende Engelse spreek
woord 'better safe than sorry'
(vrijvertaald: liever zekerheid
dan spijt achteraf) is op deze
situatie zeer toepasselijk en wie
met plannen loopt om een
woning te kopen, kan een eigen
woning uitstekend combineren
met 'de oude dag'.
Hypotheken en pensioenen heb
ben op het eerste gezicht weinig
met elkaar te maken. Toch kan
een slim financieel beleid nü
voor een ruimere financiële
positie later zorgen. Het meest
simpele voorbeeld is de woning
geheel af te lossen, zodat deze
hypotheekvrij is op het moment
dat de pensioengerechtigde leef
tijd is bereikt. Dan hoeft er
immers geen rente en aflossing
meer betaald te worden, waar
door het wonen veel goedkoper
wordt en er geld over gehouden
kan worden. Een voordeel dat
huurders nooit zullen hebben.
Het is verstandig om nu alvast
na te denken wat er met het
opgebouwde kapitaal gedaan
kan worden, want een hypotheek
aflossen betekent tegelijkertijd
kapitaal opbouwen. Er zijn aller
lei fiscaal aantrekkelijke opties
voorhanden waarbij een gedeelte
van dit opgebouwde kapitaal
aangewend kan worden om het
maandelijks besteedbaar inko
men na de arbeidsperiode te ver
hogen.
Daarnaast is er een aantal speci
fieke producten die als aanvul
ling op de hypotheek kunnen
dienen. Zo is het mogelijk
gelijktijdig met de hypotheek
een lijfrenteverzekering te laten
meelopen. Na de looptijd van de
hypotheek keert deze maande
lijks een aanvulling op het pen
sioen uit. Deze constructie is
vooral handig voor mensen met
een bedrijfsspaarregeling. De
bedrijfsspaarregeling kan name
lijk gebruikt worden om de pre
mie voor de lijfrenteverzekering
te betalen.
BronHuis Hypotheek
De gestegen koopkracht, met name bij tweeverdieners, de gedaalde
lange rente, de versoepeling van hypotheekvoorwaarden en een ach
terblijvend aanbod van woningen hebben geleid tot een snelle stij
ging van de hypothecaire kredietverlening, vooral ook in vergelijking
met de omringende landen. Volgens het Centraal Bureau voor de
Statistiek ging het bij meer dan de helft van de vorig jaar afgesloten
hypotheken om oversluitingen en aan het opnemen van een tweede
hypotheek.
In de in het kwartaalbericht van de Nederlandsche Bank van septem
ber jongstleden gepubliceerde risicoanalyse, wordt gesteld dat met
name de starters op de woningmarkt zich in een kwetsbare positie
bevinden. Dit komt vooral doordat deze groep dikwijls de grenzen
van de maximale hypothecaire financiering heeft gezocht, een
gemiddeld genomen hoge consumptiequote kent en over relatief wei
nig financiële buffers beschikt.
Tijdens Kamervragen over de explosieve groei van het aantal hypo
theekleningen, stellen de minister van Financiën en de staatssecreta
ris van VROM vast dat de financieringslasten van deze categorie star
ters tot nog toe beperkt blijven doordat tegenover de hoge huizen
prijzen en hypotheken relatief lage rentelasten stonden. 'Voorts moet
worden bedacht dat deze jonge starters wellicht minder kwetsbaar
zijn voor schokken omdat hun arbeidsmarktpositie relatief goed is.'
Wel deelt de overheid de zorg van de Nederlandsche Bank over de
meer risicovolle hypotheekverstrekkingen (boven 75% van de execu
tiewaarde). De Verzekeringskamer verricht momenteel een onder
zoek naar hypotheekverstrekking door verzekeringsondernemingen.
In dit onderzoek worden onder meer de acceptatienormen van verze
keraars in de jaren negentig hierbij betrokken. De rapportage van het
onderzoek wordt begin mei 2000 verwacht.
Wie voor zichzelf heeft berekend dat een koopwoning van (bij
voorbeeld) fl. 300.000,- financieel haalbaar is, moet niet vergeten
dat er aan het kopen van een huis nog meer kosten kleven. Kosten
die gemiddeld oplopen tot tien procent van de koopsom. In dit
voorbeeld komt dit dus op fl. 30.000.- extra.
Flink bezuinigen op deze kosten is geen optie, want de meeste zijn
wettelijk verplicht of onafwendbaar: de overdrachtsbelasting
6%) en notaris- en kadasterkosten voor de eigendomsakte. Verder
zijn er kosten in verband met de financiering: notaris- en kadas
terkosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en afsluitprovisie
voor de hypotheek. Eventueel kan men te maken krijgen met cour
tage voor de makelaar en kosten verbonden aan de Nationale
Hypotheek Garantie. Bij een nieuwbouwhuis is een deel van deze
kosten voor rekening van de verkoper, maar dan moet er weer
rekening gehouden met hypotheekrente tijdens de bouw.
Goed nieuws is er ook. De fiscus helpt namelijk mee een aantal
van deze onkosten financieel te dragen.
In het jaar dat de hypotheek is afgesloten zijn de notariële kosten
(inclusief btw) van hypotheekakte en kadastrale rechten, de
afsluitprovisie (tot een maximum), taxatiekosten, bemiddelings-
kosten en kosten voor het aanvragen van NHG, kosten voor hypo
theekadvies verhuiskosten (wie voor het werk moet verhuizen),
oversluitkosten (wie overstapt op een andere hypotheek), boete
rente (als meer wordt afgelost dan is toegestaan) en bouwrente
(geldend voor de bouwperiode na het moment van aankoop)
namelijk aftrekbaar.
Wie voor 2001 huis koopt zitsnor'
Foto: JANSSEN DE KIEVITH
Vereniging Eigen Huis hoopt dat
tarieven nu naar redelijk niveau dalen
Foto: LEUNIS VERLINDE
Discussienota wijst weg naar nieuwe
Wet op de Ruimtelijke Ordening
Foto: FOTODIENST WEGENER SIJTHOFF WEEKBLADEN
Foto: LEUNIS VERLINDE
