Amersfoort maakt ruimte
voor renteloze hypotheek
Straatvuil opruimen heeft
geen effect op leefbaarheid
Projectbureau Belvedere
zet woorden in daden om
ONROEREND GOED
'Niet bouwen
voor de vraag'
Vriendjespolitiek
bij verkoop
nieuwbouw
Werkdruksignaal in
bouw genegeerd
2001 is Jaar van
het historische
interieur
n-
Snellere signalering door vergelijking van gegevensbestanden
mv gf-J
51 - 1042
NVM-voorzitter Timo Smit
waarschuwt voor de gevaarlijke
fictie dat bouwen voor de vraag
de spanning tussen vraag en aan
bod vermindert. 'Willen wij
meer ontspanning op de woning
markt en lagere prijzen, dan is er
maar één oplossing: bouwen
voor de gewenste noodzakelijke
voorraad. Die voorraad moet in
overeenstemming zijn met de
lange termijn vraag naar een
gedifferentieerd woningaanbod.
Meer verschil in prijs- en kwali
teitsniveaus zorgt voor slechting
van het onevenredig eenzijdige
aanbod. Impulsen aan kwaliteit
en differentiatie zorgen voor
betere doorstroming; pas dan
ontstaat meer evenwicht tussen
vraag en aanbod. Dat is in het
belang van de consument, in
welke prijscategorie dan ook'.
Vriendjespolitiek komt op veel
gebieden voor. Helaas ook bij
het toekennen van huizen in
nieuwbouwprojecten. Het laat
ste half jaar is het aantal klach
ten bij de 'vereniging eigen
huis' hierover flink toegenomen.
Mooie plekjes worden vaak
weggegeven aan zakenrelaties,
werknemers of familie van de
projectontwikkelaar. Helaas kan
de huizenkoper zelf hier nog
weinig tegen ondernemen,
omdat de projectontwikkelaar de
eerste eigenaar van de huizen is.
Gemeenten mogen onderhandse
verkoop wel verbieden in hun
contracten met projectontwikke
laars. De 'vereniging eigen huis'
wil samen met de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten
(VNG) overleggen over de
inhoud van deze contracten.
Eigen Huis hoopt tot nadere
afspraken met de VNG te kun
nen komen. Op die manier kan
onderhandse verkoop tegen wor
den gegaan.
De meeste bouwbedrijven ken
nen de klachten van hun tech
nisch en administratief perso
neel over werkdruk en werk
stress. Slechts de helft van de
bedrijven doet er ook daadwer
kelijk iets aan. Dat blijkt uit een
onderzoek van de Hout- en
Bouwbond CNV onder ruim
vierhonderd directies van mid
delgrote en grote bouwbedrijven
en tweehonderd ondernemings
raden van bouwbedrijven.
'Werkgevers slaan werkdruksig
nalen in de wind', constateert
CNV-bestuurder Gijs Lokhorst.
Werkdruk en werkstress zijn hét
werknemersprobleem van de
moderne tijd. In de meeste
onderzochte bedrijven is tot nu
toe echter geen inventarisatie
van werkdrukproblemen
gemaakt. Terwijl een systemati
sche inventarisatie wél nodig is
om het probleem goed aan te
kunnen pakken. De bond zal tij
dens de komende cao-onderhan
delingen pleiten voor een ver
plichting tot inventarisatie van
werkdruk. Tevens wil de Hout
en Bouwbond CNV in het cao-
overleg afspraken maken over
meer keuzemogelijkheden voor
individuele werknemers. Dat
biedt hen de mogelijkheid om
arbeid en zorgtaken beter op
elkaar af te stemmen. Ook dat
kan leiden tot minder stress.
In 2001 vormt het monumenten
beleid één van de speerpunten
van het RGD-beleid. Ongeveer
twintig procent van de rijksge
bouwen zijn monumenten.
Belangrijke aandachtspunten in
het monumentenbeleid zijn: de
instandhouding van deze monu
menten en het behouden van
passende functies voor deze
gebouwen. Ook het historisch
interieur komt aan bod, medé
omdat 2001 door het Ministerie
van OC&W is uitgeroepen tot
'Jaar van het historische interi
eur'.
De markt laat zich niet stu
ren door streefcijfers die
als een dogma worden
neergezet, zoals staatssecre
taris Remkes in zijn begro
ting voor 2001 doet. Dat
geldt voor het door het
kabinet nagestreefde per
centage eigenwoningbezit
van 65 procent en de
gewenste verkoop van jaar
lijks 50.000 corporatiewo
ningen gedurende tien jaar,
zo stelt Aedes vereniging
van woningcorporaties in
pen eerste reactie op de
begroting 2001 van VROM.
Afgelopen week al bepleitte de
Sociaal Economische Raad
(SER) in zijn advies over de
concept nota Wonen terughou
dendheid bij het hanteren van
macro-streefcijfers over het
eigenwoningbezit en de verkoop
van corporatiewoningen.
De toekomstige omvang van het
eigenwoningbezit hangt onder
andere af van individuele keuzes
van consumenten, de toekomsti
ge economische ontwikkelingen
en de mate waarin woningcorpo
raties vinden dat verkoop - in
overleg met de lokale belang
hebbenden - verantwoord is. Het
verkoopbeleid van corporaties
wordt bepaald door de lokale
behoefte aan huurwoningen, de
benodigde investeringen, het
gewenste huurbeleid en de
financiële continuïteit.
De SER gaf in zijn advies
bovendien aan dat een kwalita
tief goede en voldoende
omvangrijke huursector gewenst
is, om ook in de toekomst in de
vraag te voorzien.
In dit verband wijst Aedes erop
dat de omvang van de primaire
doelgroep weliswaar relatief
afneemt, maar niet in absolute
aantallen.
Deze zomer bleek uit een peiling
van Aedes al dat de druk op de
huurwoningenmarkt toeneemt,
zowel in de goedkope als de dure
sector.
De Aedes-bevindingen werden
deze week bevestigd door
Neprom en NVB die waarschu
wen voor een woningtekort.
Behalve de SER waarschuwt
ook het Sociaal en Cultureel
Planbureau in haar recent ver-
schenen rapport Nederland in
Europa voor een te eenzijdig
accent op de verkoop van corpo
ratiewoningen. Dit om te voor
komen dat een tekort aan betaal
bare huurwoningen ontstaat.
Een gezamenlijke aanpak
van gemeenten en verhuur
ders heeft in de praktijk
het meeste effect bij de
bestrijding van onrechtma
tige bewoning. Bij zo'n aan
pak kunnen bijvoorbeeld
door vergelijking van gege
vensbestanden eerder
gevallen van onrechtmatige
bewoning gesignaleerd wor
den. Dit staat in een onder
zoeksrapport dat staatsse
cretaris Remkes van
VROM naar de Tweede
Kamer heeft gestuurd.
Samen met de VNG gaat
hij gemeenten en verhuur
ders oproepen afspraken te
maken om gezamenlijk
onrechtmatige bewoning
tegen te gaan.
Bij onrechtmatige bewoning zijn
twee vormen te onderscheiden.
Ten eerste het bewonen van een
woning zonder woonvergunning
terwijl die wel is vereist
(publiekrechtelijk) en ten tweede
het onderverhuren van de
woning zonder toestemming van
de eigenaarverhuurder en in
strijd met het huurcontract (pri
vaatrechtelijk).
Bezwaren tegen onrechtmatige
bewoning zijn onder meer het op
deze manier 'voordringen' op de
woningmarkt, mogelijke
beheersproblemen door overbe-
woning en onrechtmatige verrij-
king door de woning voor veel
meer geld door te verhuren.
Zo'n vijftig gemeenten hebben
aan het onderzoek meegedaan,
waarvan 42 met meer dan
50.000 inwoners; gemeenten
met en zonder spanning op de
woningmarkt, zowel in de
Randstad als in de rest van
Nederland.
Ruim driekwart van de gemeen
ten, vooral in gebieden met een
gespannen woningmarkt, zegt
met het verschijnsel van
onrechtmatige bewoning te
maken te hebben. Ongeveer de
helft treedt er op de één of ande
re manier tegen op. Uit het
onderzoek komt verder naar
voren dat de aanpak zeer divers
is. Dat is onder meer afhankelijk
van de prioriteit die de betreffen
de gemeenten er aan geeft, of er
wordt samengewerkt met de
lokale verhuurders en of er wel
of niet gebruik wordt gemaakt
van de gegevens van de
Gemeentelijke Basis Admini
stratie (GBA).
Bij dat laatste zijn er bij sommi
ge gemeenten misverstanden
over de privacyregels hiervoor.
Verder blijkt uit het onderzoek
dat veel woningcorporaties toe
gang tot de GBA-gegevens
nodig zeggen te hebben, willen
zij onrechtmatige bewoning
doeltreffend kunnen aanpakken.
De huidige regels verzetten zich
hier niet tegen, maar de gemeen
te moet daarvoor dan wel toe
stemming geven.
Gedragscode
De staatssecretaris zegt in zijn
brief bij het onderzoek dat -
gezien deze bezwaren - dat hij
samen met de VNG de gemeen
ten gaat stimuleren om de mid
delen die zij hebben ook daad
werkelijk in te zetten.
Onduidelijkheden bij gemeenten
over wat wel en niet kan met de
gegevens van de GBA zullen
worden weggenomen. Samen
werking tussen gemeenten en
verhuurders, waardoor een bete
re aanpak mogelijk is, zal wor
den gestimuleerd. Gemeenten en
verhuurders kunnen deze
samenwerking bijvoorbeeld
vastleggen in een op de lokale
situatie afgestemde gedragsco
de.
Niet getrouwd zijn en
samen een huis kopen, is
eenvoudiger dan menigeen
denkt. Zo is het voor onge-
huwden niet noodzakelijk
om al een samenlevingscon
tract te hebben om samen
een huis te kopen/bezitten.
Een contract maakt het
samen bezitten van een
huis wel simpeler. Zo zorgt
het ervoor dat de rechtsze
kerheid van de partners
goed is geregeld. Het is bij
overlijden, maar ook bij het
scheiden van de wegen heel
duidelijk wie waarop pre
cies recht heeft. In het nieu
we belastingstelsel kunnen
samenwonenden die een
huis bezitten ervoor kiezen
door de fiscus als partner
behandeld te worden, alsof
ze zijn getrouwd. Dan kan
dus degene met het hoogste
inkomen de volledige hypo
theekrente als aftrekpost
opvoeren.
Zoals iedere huiseigenaar kun
nen ook samenwonenden alle
kosten met betrekking tot de
financiering van het eigen huis,
zoals hypotheekrente en notaris-
kosten, van het inkomen aftrek
ken voor de belasting. Nu wor-
den samenwonenden in principe
individueel belast voor de
inkomstenbelasting. Dat bete
kent dat men alleen de eigen
inkomsten en aftrekposten kan
opvoeren. Als ieder voor de helft
eigenaar wordt van een koopwo
ning, kan de hypotheekrente op
'fifïyfifty'-basis of in een ande
re verhouding (afhankelijk van
de inkomens) worden afgetrok
ken. Uit de praktijk blijkt dat de
fiscus zo'n verdeling van rente
betaling accepteert. Elke partner
moet dan wel dat deel van het
huurwaardeforfait opgeven dat
overeenkomt met zijn of haar
aandeel in de eigendom van het
huis. Van deze algemene regel
kan worden afgeweken als aan
toonbaar is dat één partner het
merendeel van de kosten betaalt.
Dan kan men er voor kiezen dat
deze partner een groter deel van
de betaalde hypotheekrente als
aftrekpost opvoert. Maar als dui
delijk is dat deze constructie
alleen wordt gekozen om zoveel
mogelijk profijt van de belas
tingaftrek te hebben, is dit weer
niet mogelijk. In het nieuwe
belastingstelsel verandert er dus
op dit punt iets wezenlijks en
kan het een fors fiscaal voordeel
opleveren. Wel moet er rekening
mee worden gehouden dat na de
invoering van het nieuwe belas
tingsysteem de belastingtarieven
aanzienlijk dalen, waardoor het
zelf te betalen deel van de hypo
theekrente al gauw met 16 pro
cent stijgt.
Bij overlijden
Ongehuwd samenwonenden zijn
niet automatisch elkaar erfge-
Ook niet als er een
samenlevingscontract is opge
maakt.
Maar als hierin een zogenaamd
verblijvingsbeding is opgeno
men, gaan alle gemeenschappe
lijke bezittingen bij overlijden
van één van de partners naar de
langstlevende. Zonder een ver
blijvingsbeding krijgen de erfge
namen hun deel.
Als er sprake is van een gemeen
schappelijke woning loopt de
langstlevende partnet grote kans
het huis te moeten verkopen.
Met een verblijvingsbeding wor
den erfgenamen als het ware
buiten spel gezet. Ook in een
testament kan een regeling wor
den getroffen voor het geval van
overlijden.
Bij scheiden
In een samenlevingscontract kan
het gemeenschappelijk - en het
privé bezit omschreven worden.
Bij scheiding worden dan de
gemeenschappelijke goederen
verdeeld.
Zonder een contract moet de
rechter beslissen als de partners
er samen niet uit komen. Stel dat
de relatie zonder samenlevings
contract wordt verbroken en een
partner is maar eigenaar van het
huis, dan staat de ander berooid
op straat.
Aan een samenlevingscontract
kan een bepaling worden toege
voegd, waarmee wordt geregeld
dat degene die geen eigenaar is
toch een bepaalde tijd in het huis
kan blijven wonen na het uit
elkaar gaan.
Ook kunnen afspraken worden
gemaakt over verhuis- en inrich
tingskosten die de niet-eigenaar
moet maken. Vastgelegd kan
worden dat deze kosten worden
gedeeld.
Het beleggen in aandelen is ook voor gemeenten geen onbekende
activiteit en de opbrengst van die aandelen worden voor diverse doel
einden ingezet. De gemeente Amersfoort heeft wel een hele bijzon
dere bestemming gevonden: het is namelijk de eerste gemeente die
inkomsten uit aandelen terugspeelt aan de bewoners. Huizenkopers
kunnen hierdoor in de toekomst goedkoop geld lenen via deze
gemeente. Ook woningcorporaties kunnen geld lenen, zodat zij de
huren laag kunnen houden.
Door deze maatregel kunnen Amersfoorters met een laag inkomen
ook een huis kopen. Dit was hard nodig, omdat een 'goedkope' koop
woning in deze stad bijna een kwart miljoen gulden kost. De bijbe
horende hypotheeklast is voor mensen met lagere inkomens niet op
te brengen. Zij kunnen in de toekomst renteloos gaan lenen. Als het
huis weer verkocht wordt, moet de lening worden terugbetaald. De
woning moet terugverkocht worden aan de corporatie, zodat het huis
weer voor andere woningzoekenden vrijkomt met een laag inkomen.
Ook de 'vereniging eigen huis' toont zich gelukkig met dit initiatief:
'Dit is een positieve ontwikkeling, zolang de voorwaarden redelijk
zijn. Op deze manier kunnen ook de mensen met iets lagere inko
mens een koopwoning kopen, waar wij een groot voorstander van
zijn'.
Gevoelens van onveiligheid blij
ken namelijk vooral te worden
veroorzaakt door de mate van
dreiging in de woonbuurt
(drugsoverlast, tasjesroof,
geweldsdelicten, openbare dron
kenschap). Leefbaarheid blijkt
voornamelijk te worden bepaald
door de sociale kwaliteit van de
woonomgeving.
Overheidsbeleid dat is gericht
op verbetering van de directe
leefomgeving van de burgers
zou daarom verder moeten rei
ken dan de oppervlakte. De
Gebiedsmonitor levert daar een
waardevolle bijdrage aan die
verdieping.
De Gebiedsmonitor
'Leefbaarheid en Veiligheid' is
ontstaan uit de behoefte lokaal
integraal veiligheidsbeleid te
ontwikkelen op basis van bevol
kingsonderzoek. Zowel de poli
tie als de gemeenten nemen deel
aan het onderzoek wat de bruik
baarheid van de resultaten ten
goede komt. Zo blijkt bijvoor
beeld dat de hoeveelheid blauw
op straat niet tot een daling van
gevoelens van onveiligheid leidt.
Ook de gedachte dat het oprui
men van rommel op straat tot
een verhoging van de leefbaar
heid zal leiden, blijkt onjuist.
Natuurlijk betekent dit niet dat
het geen zin heeft om politie te
laten surveilleren of de straten
schoon te maken. Deze zaken
zijn nodig en nuttig. De
Gebiedsmonitor is in 1998 uit
gevoerd in 92 wijken in de poli
tieregio Utrecht. In 1999 is het
onderzoek uitgevoerd in 30
gebieden (gemeenten en units)
in de politieregio Gelderland-
Midden. De uitkomsten daarvan
zijn in september 1999 gepre
senteerd. Het onderzoek zal
waarschijnlijk worden herhaald
in 2001Andere regio's hebben
inmiddels interesse getoond,
evenals afzonderlijke gemeenten
en provincies.
Op 1 september 2000 is het
Projectbureau Belvedere van
start gegaan. Het bureau biedt
ondersteuning aan de organisatie
van het uitvoeringsprogramma
Belvedere.
Met de in 1999 verschenen Nota
Belvedere geven de samenstel
lers van de nota, het ministerie
van OCenW, LNV, VROM en
V&W, een extra impuls aan het
inrichten van Nederland in de
toekomst. Het belang van de cul
tuurhistorie, het cultureel erf
goed hierbij wordt steeds meer
onderkend. Om woorden in
daden om te zetten is het
Projectbureau Belvedere in het
leven geroepen. Het bureau
implementeert het uitvoerings
programma Belvedere, waarvan
de belangrijkste punten zijn:
Het introduceren van een ont
wikkelingsgerichte
werkwijze. Hiervoor is
10 jaar uitgetrokken,
van 2000 tot 2009.
•Het opzetten van een brede uit
voeringsorganisatie,
waarbij rijk, provincies,
gemeenten, water
schappen, inhoudelijk
deskundigen en maat
schappelijke organisa
ties betrokken worden.
•Een tweejaarlijkse rapportage
aan de Tweede Kamer
over de omgang met de
cultuurhistorie in de
ruimtelijke inrichting
van Nederland.
■Het entameren van maatregelen
om de cultuurhistorie
tot vaste afwegingsfac
tor te maken voor
opdrachtgevers, om
opdrachtnemers in de
gelegenheid te stellen
de cultuurhistorie ten
volle te benutten en het
instrumentarium zo aan
te passen dat het voor
gestane beleid optimaal
ondersteund wordt.
•De verdeling van de 168 mil
joen gulden die het rijk
beschikbaar heeft
gesteld voor drie doe
len: ontwikkeling van
kennis, ontwikkeling
van regionale, lokale en
stedelijke plannen en de
ontwikkelingsgerichte
benadering vanuit een
thematische samenhang
van het erfgoed.
Het Projectbureau Belvedere is
gevestigd aan de Kromme
Nieuwe Gracht 38, 3512 HJ
Utrecht, tel. 030 - 23 05 010.
V
L
Aedes: 'toekomstige omvang eigen
woning laat zich niet afdwingen'
Foto: LEUNIS VERLINDE
Gemeenten en verhuurders samen in
strijd tegen onrechtmatige bewoning
Foto: LEUNIS VERLINDE
Belastingdienst behandelt op wens
samenwonenden als ware partners
Foto: LEUNIS VERLINDE naam.
Foto: LEUNIS VERLINDE
i
