Kopende huurder verbouwt direct zijn huis
Lokale lasten stijgen met 6,4 procent
OZ-organisaties lanceren Kwaliteitscontour
Fiscale nadelen overdracht
huis aan kinderen
'Zou u eens met elkaar willen
bellen, daar in Den Haag?'
Hogere prijzen
nieuwbouw 2001
Vermelding
roerende zaken
a
OZB bovengemiddeld hoger
'Er wordt te weinig gebouwd'
Bouw stagneert door
tekort personeel
Verlaging
eigenwoningforfait
W0
1040
Naast de voordelen die een ster
ke economie heeft, zijn er helaas
ook nadelen. Bouwbedrijven en
ontwikkelaars liepen in 2000 op
tegen gebrek aan personeel. En
waar geen handjes zijn, kan niet
worden gebouwd. Het perso
neelstekort had zowel betrek
king op de steiger als op kantoor.
NVB, vereniging voor ontwik
kelaars, verwacht dat deze situ
atie voorlopig aanhoudt.
In geen andere sector, uitgezon
derd ICT, is volgens NVB het
aantal onvervulbare vacatures zo
groot als juist in de bouwsector.
Samen met de groeiende materi-
aalschaarste leidt dit tot signalen
over accelerende bouwkosten
stijgingen. De personeels-
schaarste leidt op gemeenteafde
lingen tot capaciteitsproblemen.
Uit onderzoek blijkt dat twee
van de drie gemeenten moeite
heeft goed personeel te vinden.
De eisen die echter worden
gesteld aan 'goed bestuur' vra
gen om extra capaciteit bij
gemeenten.
Gezien de groeiende complexi
teit van de samenleving, waarbij
diverse belangen als economie,
milieu en bewonersinspraak om
voorrang strijden, blijken volgen
NVB steeds meer gemeenten
moeite te hebben de talrijke
regels naar behoren en op tijd uit
te voeren. Vertragingen, misver
standen en zelfs irritaties tussen
bedrijfsleven en gemeenten zijn
hierdoor aan de orde van de dag,
is de conclusie van NVB.
De handelaren in bouwmateria
len zeggen dat de huizenprijzen
dit jaar meer zullen stijgen dan
gebruikelijk. Duurdere bouw
materialen, hogere productie- en
transportkosten door hogere
brandstofkosten en de stijging
van de personeelskosten zijn de
boosdoeners.
Fabrikanten van betonstenen,
kalkzandsteen en isolatiemate
rialen hebben Hibin vorig jaar
van de bovengemiddelde prijs
stijgingen op de hoogte
gebracht. In Hibin zijn de hande
laren in bouwmaterialen ver
enigd. Hibin fungeert als een
schakel in de bouw met 375 han
delaren in bouwmaterialen en
100 fabrikanten en importeurs.
Huiseigenaren hoeven niet meer
belasting te betalen doordat de
waarde van hun huis sterk is
gestegen. Daartoe verlaagt de
overheid het eigenwoningforfait
(voorheen huurwaardeforfait
genaamd) van 1,25 naar 0,8 pro
cent.
In de wet is vastgelegd dat het
eigenwoningforfait moet worden
aangepast aan de waardeontwik-
keling van de huizen en aan de
huurstijgingen. De afgelopen
jaren zijn de meeste huizen in
Nederland fors in waarde geste
gen. Een voorlopige inventarisa
tie geeft aan dat naar schatting
het eigenwoningforfait met
ongeveer 1 procent kan worden
verlaagd.
Nu zo goed als alle huizen zijn
getaxeerd is het duidelijk dat er
een verlaging van deze belasting
komt tot 0,8 procent.
De notaris moet vanaf 1 april in
de zogenaamde voetverklaring
van de leveringsakte vermelden
of bij de verkrijging van de
onroerende zaak (huis) ook roe
rende zaken zijn verkregen.
Dit in verband met de heffing
van overdrachtsbelasting. Indien
er sprake is van het kopen van
roerende zaken, moet worden
vermeld om welke zaken het
gaat en voor welk bedrag de roe
rende zaken zijn gekocht. Ook
moet in de verklaring worden
opgenomen of dat bedrag in de
in de akte opgenomen koopprijs
van de onroerende zaak.
Nu gaat de overheid uit van de
eerlijkheid van de koper van een
huis. Onderling werd wel eens
door verkoper en kopér geregeld
dat de verkoopprijs van het huis
daalde door een hoge overname
prijs van roerende zaken. De
koper heeft daar baat bij, want
alleen over de verkoopprijs van
de roerende zaak hoeft hij
immers overdrachtsbelasting te
betalen.
Huurders die hun huurhuis
kopen gaan gelijk met een
verbouwing aan de slag.
Keukens, muren en pla
fonds worden grondig aan
gepakt. Dat blijkt uit een
onderzoek van de
Stuurgroep Experimenten
Volshuisvesting (SEV)
onder duizend kopers van
een huurhuis. Directeur T.
Selten van Wooncom raadt
iedere woningcorporatie
aan een deel van hun
woningvoorraad te verko
pen. 'De effecten op de
huurder, woning, wijk en
niet op de allerlaatste
plaats de corporatie pak
ken stuk voor stuk positief
uit', ondervindt Stelten.
Het SEV-onderzoek is een
steuntje in de rug van
staatssecretaris Remkes die
wil dat woningcorporaties
de komende tien jaar
500 duizend huizen verko
pen.
De corporaties Wooncom uit
Emmen en Woonplaats uit
Groenlo hebben in de jaren
negentig bijna 5000 huurhuizen
verkocht. 'Voor het eerst is
onderzocht wat de gevolgen zijn.
Tot nu toe deden allerlei verha
len de ronde en niemand wist
wat de indianenverhalen inhiel
den', aldus Stelten. Het onder
zoek van SEV richtte zich op
1000 eengezinswoningen in de
prijsklassen van 140 duizend tot
220 duizend gulden.
De verkoop blijkt op alle fronten
positief te zijn. De corporatie
boekt flinke winst en houdt geld
over om te investeren in andere
projecten. 'De aanvangshuren
van andere woningen kunnen
omlaag, er is geld om te slopen
en te investeren in woon- en
zorgcomplexen', licht Stelten
toe.
In wijken met een hoog verloop
stabiliseert de leegloop op het
moment dat de huizen te koop
worden aangeboden. Bovendien
zegt eenvijfde van de kopers
meer betrokkenheid te voelen bij
de buurt en actiever geworden
op de arbeidsmarkt. Zij hebben
een baan geaccepteerd of zijn
meer gaan werken. Stelten waar
schuwt dat kopen geen wonder
middel is: 'Het is belangrijk
goed te kijken welke huizen in
de verkoop gaan en alleen ver
kopen is zeker geen oplossing
om een wijk te verbeteren.
Het is juist belangrijk een com-
1
binatie te maken tussen sloop,
verkoop en nieuwbouw. Bij wij
ken met een ronduit slechte
naam bekijken bewoners vaker
de kat uit de boom en is eerst een
herstructureringsproces nodig
om succesvol te kopen.'
De bewoners reageren ook posi
tief op de verkoop, blijkt uit het
SEV-onderzoek. Ruim 95 pro
cent van de respondenten zegt
geen spijt te hebben van de aan
koop. Bovendien zijn bijna alle
kopers direct na de overdracht
drastisch aan het verbouwen en
verbeteren geslagen.
Ze investeren flink in het huis,
waardoor de kwaliteit zelfs iets
uitstijgt boven andere woningen
in de buurt die nog worden ver
huurd.
Provincies, gemeenten en
waterschappen spekken dit
jaar hun kassa's met 1 mil
jard gulden meer dan vorig
jaar. De heffingen van deze
overheden betekenen een
stijging van 6,4 procent ten
opzichte van 2000.
Daarmee komen de lokale
lasten van burgers en
bedrijven uit op bijna 17
miljard gulden. Dit blijkt
uit de eerste voorlopige
resultaten van een CBS-
onderzoek naar de begro
tingen van de lagere over
heden.
De stijging van de gemeentelijke
belastingen van 6,4 procent ligt
in lijn met de gemiddelde groei
van de totale lokale heffingen.
Bovengemiddeld zijn de
opbrengsten uit de onroerend-
zaakbelasting van 8,9 procent.
De toename van de specifieke
gemeentelijke heffingen blijft
met 3,9 procent duidelijk achter.
Binnen de belastingen van lage
re overheden is het aandeel van
de gemeentelijke heffingen ver
uit het grootst: met een begrote
opbrengst van 11,6 miljard gul
den nemen zij circa 70 procent
voor hun rekening. De provin
ciale heffingen, die vrijwel
geheel bestaan uit opcenten voor
motorrijtuigenbelasting, groeien
volgens de begrotingen met 8,8
procent (130 miljoen gulden).
Met een stijging van 5,4 procent
(180 miljoen gulden) blijven de
heffingen van waterschappen
iets achter bij het gemiddelde.
Door een beperkte groei van de
kosten voor waterzuivering kon
een gematigde stijging van de
heffingen op de waterverontrei
niging 2,4 procent) worden
begroot.
WOZ-waarde
De ontvangsten van de onroe-
rendzaakbelasting (OZB) wordt
in 2001 begroot op 8,9 procent.
Daarmee komen de ontvangsten
uit op bijna 5,5 miljard gulden
ofwel 47 procent van de totale
gemeentelijke heffingen. Bij het
opmaken van de begrotingen
hebben de gemeenten een
gewenste opbrengst voor de
OZB-ontvangsten vastgesteld.
Als wettelijke grondslag voor de
OZB in 2001 geldt de WOZ-
waarde op peildatum 1 januari
1999. Deze WOZ-waarde was
bij de opstelling van de gemeen
telijke begrotingen in veel geval
len nog niet bekend. Als de
definitief vastgestelde waarde
van het vastgoed hoger blijkt te
zijn dan verwacht, dan mag een
gemeente dit alsnog compense
ren dor een verlaging van het
tarief. Als de definitieve WOZ-
waarde lager blijkt te zijn, dan
kan het tarief niet meer worden
verhoogd. Later in 2001 zal pas
duidelijk worden wat de uitein
delijke gevolgen hiervan zullen
zijn voor de totale opbrengsten.
Zalmsnip
De gemeentelijke heffingen
onderscheiden zich in twee cate
gorieën: specifieke heffingen
waarvan de opbrengst alleen
mag worden gebruikt voor de
financiering van een specifieke
dienstverlening; en algemene
heffingen die als regel worden
gebruikt voor het op peil houden
van algemene voorzieningen. De
specifieke heffingen stijgen
slechts 3,9 procent. De belang
rijkste heffingen zin de reini
gingsrechten (+2,9 procent) en
de rioolrechten (+3,9 procent).
De opbrengsten uit de algemene
heffingen stijgen in 2001 met
8,4 procent. Onder deze catego
rie valt onder andere de OZB.
Opvallende ontwikkelingen bin
nen de algemene heffingen zijn
de daling van de precariobelas-
ting (-9 procent) en de sterke
stijging van de toeristenbelas
ting (+13 procent).
Ook in 2001 deelt Zalm weer
Zalmsnippen als heffingskorting
uit. Daar gaat een bedrag mee
gemoeid van 600 miljoen gul
den. Met kwijtschelding van
geméentelijke belastingen is
naar verwachting sprake van een
bedrag van iets meer dan 200
miljoen gulden, een stijging van
20 miljoen gulden (11 procent)
ten opzichte van 2000.
De ROZ, de Raad van
Onroerende Zaken, is kri
tisch over de wijze waarop
het ministerie van VROM
wil omgaan met het ruimte
tekort in Nederland. De
ROZ bepleit onder andere
meer ruimte voor wonen.
Om doorstroming op de
woningmarkt te bevorderen
en om aan de groeiende
behoefte aan kwaliteit tege
moet te komen introduceert
de ROZ de zogenaamde
kwaliteitscontour. Binnen
die kwaliteitscontour is
ruimte voor hoogwaardige
woonmilieus in lage
woningdichtheden en veel
groen. Met de kwaliteits
contour wil de ROZ berei
ken dat koopkrachtige con
sumenten voor de verstede
lijkte regio's behouden
blijven. De ROZ doet een
beroep op minister Pronk
om de argumenten van de
Raad mee te latenwegen in
de begin volgend jaar te
verschijnen Woonnota.
De ROZ is een overkoepelende
vereniging van diverse aan vast
goed gerelateerde organisaties,
zoals de NVM, de vereniging
Eigen Huis, NEPROM,
Koninklijke Notariële
Beroepsorganisatie, IVBN,
NVB, Vastgoedbelang en
AEDES.
Pronk wil het ruimtetekort de
komende jaren oplossen door
een intensiever gebruik van de
bestaande bebouwde ruimte en
door het combineren van ver
schillende functies, zoals
wonen, werken en winkelen.
Hoewel het ROZ het streven
naar intensivering van bestaand
verstedelijkt gebied deelt, is zij
van mening dat deze strategie
onvoldoende mogelijkheden
biedt om aan de vraag naar
woningen, kantoren en winkels
in de komende jaren tegemoet te
komen. Voorkomen moet wor
den, zo stelt de Raad, dat er str
aks in bepaalde delen van het
land te weinig ruimte is voor de
burgers om te wonen en te wer
ken. De ROZ bepleit een hogere
prioriteit voor wonen en werken
in de Vijfde Nota Ruimtelijke
Ordening en vraagt om een
gedegen onderzoek naar de haal
baarheid van de door VROM
gekozen oplossing voor het
ruimteprobleem.
Volgens de ROZ moet de minis
ter gehoor geven aan de sterk
gestegen woonwens van de con
sument en de komende jaren
meer ruimte reserveren voor een
groter aantal, royalere huizen.
De gemiddelde grootte van de
huidige woningproductie acht de
ROZ veel te laag en verstorend
voor een goede marktwerking.
De ROZ acht het om die reden
noodzakelijk dat de gemeentelij
ke bemoeienis met woningpro
gramma's afneemt en dat er
meer vrijheid voor marktpartijen
ontstaat om in te spelen op de
wensen van de consument. Op
dit moment stagneert de door
stroming op de woningmarkt als
gevolg van een tekort aan kwali
tatief goede woningen. Dit kwa
litatieve tekort wordt als gevolg
van de groeiende vraag naar rui
mere huizen steeds groter.
Concreet bepleit de ROZ voor
100 duizend hectare extra voor
het 'wonen' tot 2030, in plaats
van 85 duizend hectare waarvan
het ministerie spreekt.
Saneren rommelzones
Om de bouw van voldoende roy
ale huizen in aantrekkelijke
woonmilieus mogelijk te maken
introduceert de ROZ de kwali
teitscontour. Deze is een aanvul
ling op het door Pronk voorge
stane contourenbeleid. De kwa
liteitscontour biedt in de
nabijheid van verstedelijkte
gebieden ruimte aan nieuwe,
hoogwaardige woonmilieus in
lage dichtheden met veel groen.
De ROZ heeft hierbij woonwij
ken met het niveau van
Bloemendaal, Wassenaar en
Zeist voor ogen.
Binnen de kwaliteitscontouren
kan door middel van een heffing
extra worden geïnvesteerd in
hoogwaardig groen en het sane
ren van rommelzones.
Het op de kaart intekenen van de
kwaliteitscontouren difent plaats
te vinden door samenwerkende
gemeenten, regio's en provincies
in overleg met marktpartijen.
Er worden jaarlijks te weinig huizen gebouwd. Volgens NVB, ver
eniging voor projectontwikkelaars, het gevolg van moeizame
besluitvorming. Daardoor verliest de totale bouwsector 'efficien
cy', wordt er minder vraaggericht gebouwd en wordt een maat
schappelijke ongewenste prijsstijging gevoed. De zorgen die
NVB-voorzitter H.J. van Harssel over de nieuwbouwmarkt heeft,
heeft hij in een schrijven aan minister Pronk en staatssecretaris
Remkes kenbaar gemaakt.
Van Harssel baseert zijn zorgen op de uitkomst van Thermometer
Koopwoningen, het halfjaarlijks terugkerend onderzoek van de
NVB naar de ontwikkelingen en potenties van de Nederlandse
koophuizenmarkt.
Volgens NVB stevent Nederland af op een naoorlogs diepterecord
van 69 duizend koop- en huurhuizen per jaar. Een veel te laag
aantal, want het beleid van de overheid is gericht op een jaarlijk
se bouw van 100 duizend huizen de komende tien jaar. De lage
bouwproductie wordt veroorzaakt door 'oeverloze procedures en
personeelstekorten'
De politiek kan volgens NVB een belangrijke draai aan het pro
bleem geven. 'Alleen de politiek is in staat het aanbod te vergro
ten tot de gewenste omvang en onvruchtbare procedures wegne
men', aldus Van Harssel. Hij zegt dat het aantal bouwbedrijven en
projectontwikkelaars dat kritiek uit over een toename van proce
dures en gemeentelijke regels schrikbarend heeft toegenomen.
Vooral de tijd die bestemmingsplanwijzigingen innemen waren in
2000 aanleiding voor veel klachten.
Het afblazen van projecten of langdurig uitstellen ervan door bij
voorbeeld vormfouten zijn volgens NVB orde van de dag. Dit
alles heeft volgens NVB in 2000 geleid tot een sterke afname van
het aantal planaanmeldingen met 22 procent ten opzichte van
1999.
Ook het aantal verkopen van nieuwe huizen daalde met 17 pro
cent, waardoor de schaarste niet werd opgeheven en de huizen
prijzen wederom sterk stegen. Voor 2001 verwacht NVB een
prijsstijging van gemiddeld 8 tot 10 procent.
De NVB vraagt minister Pronk en staatssecretaris Remkes de
problemen met betrekking tot de procedures serieus te nemen en
aan te pakken en de pasgeleden geïntroduceerde exploitatiever
gunning, bedoeld om 'free-riders' tot kostenverhaal te dwingen, te
beperken.
Alleen als de overdracht van het huis bij testament is geregeld, heeft
het nieuwe belastingstelsel geen fiscale nadelen. Is een van de ouders
overleden en woont de partner op grond van het testament met
gebruikmaking van het vruchtgebruik in het huis, dan verandert er
niets. Is echter het bloot eigendom van de ouders al tijdens hun leven
aan de kinderen verkocht, dan moet met een aantal verliesposten
rekening worden gehouden.
De goedgeefse ouders verliezen namelijk met het vruchtgebruik het
recht op de aftrek van de hypotheekrente. Ze hebben weliswaar niets
meer te maken met het eigenwoningforfait (bedrag dat de huiseige
naar bij zijn inkomen moet optellen), maar het vruchtgebruik valt wel
weer in de nieuwe vermogensrendementsheffing van 1,2 procent. En
dat is altijd meer dan het eigenwoningforfait, want die is in verband
met de stijging van de prijzen van huizen zojuist verlaagd van 1,25
naar 0,8 procent.
Ook de kinderen krijgen met vermogensrendementsheffing te maken
in het nieuwe belastingstelsel. Boven het vrijgegeven bedrag van
rond de 38 duizend gulden moeten zij 1,2 procent betalen over het
bloot eigendom. In het oude belastingstelsel betaalden zij slechts 0,7
procent boven een vrijgesteld bedrag van 200 duizend gulden aan
vermogensbelasting.
Als gevolg van gebrekkige Haagse afstemming, dreigt een strop
voor kopers van de binnenkant van een huurwoning. Dat stelt
Aedes, de koepel van woningcorporaties, in zijn periodiek Aedes
Magazine.
Wat is het geval. De renteaftrek voor koophuurders is in het nieu
we belastingstelsel vervallen. Terwijl nog geen half jaar geleden
de Kamer een wetsvoorstel aannam om met behulp van subsidies
het eigen-woningbezit onder mensen met lage inkomens te sti
muleren.
De koophuur regeling is zo'n manier om mensen met een smalle
beurs toch in staat te stellen om - een deel van - een huis te
kopen. 'De inkt van Hare Majesteits handtekening is nog niet
droog of hier lijkt door Financiën het omgekeerde effect te wor
den nagestreefd. Zou u eens met elkaar willen bellen, daar in Den
Haag?', schrijft Aedes in een commentaar.
Koophuur is in 1996 geïntroduceerd door Het Oosten in
Amsterdam. Inmiddels kennen ook de Nieuwe Unie (Rotterdam),
Bouwen en Bewaren (Gorinchem), St. Joseph Apeldoorn) en
Rentré Wonen (Deventer) een dergelijke regeling. Het gaat om
circa 450 koophuurders.
L
w
foto: LEUNIS VERLINDE
foto: LEUNIS VERLINDE
foto: LEUNIS VERLINDE
