a
Boetebeding in
verkoopcontract
Hypotheekrente schommelt
met kapitaalmarkt
Inkomensaanvulling-hypotheek
Woensdag 19 september 2007 - Pagina 34
l.MWJJHMU Nieuwe StadsbladWONEN
Op 1 januari 2006 waren er 6,9 miljoen woningen in Neder
land. Hiervan werd 54% bewoond door de eigenaar en 43%
door een huurder. In de meeste gemeenten in Nederland ligt
het percentage koopwoningen hoger dan het percentage
huurwoningen. In 339 van de 458 gemeenten is het verschil
tussen het aandeel koopwoningen en het aandeel huurwo
ningen zelfs meer dan 20%. Het hoogste aandeel koopwo
ningen komt voor in de Gelderse gemeente Rozendaal en de
Limburgse gemeenten Meerlo-Wanssum en Hunsel: daar
wordt meer dan 80% van de woningen bewoond door de ei
genaar. In 26 gemeenten komen juist meer huurwoningen
voor. Het gaat hierbij vaak om flats. De koplopers zijn de ge
meenten Amsterdam (76%, Rotterdam (64%), Delft en Gro
ningen (allebei 58%.
Omdat de Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) eind vorig jaar vermoedens van taxa-
tiefraude naar buiten bracht, mogen voortaan
alleen hypotheek verstrekkende banken nog
vastgoedtaxaties laten uitvoeren. Dit wordt
bevestigd door de Nederlandse Vereniging
van Makelaars (NVM), de Vereniging van Re
gister Vastgoed Taxateurs, Vereniging Bemid
deling Onroerend Goed en Landelijke Make
laars Vereniging (LMV). Tussenpersonen, ko
pers of verkopers mogen dit niet meer. NHG
kwam 673 verdachte taxaties van 383 taxa
teurs op het spoor. Als gevolg heeft de NHG al
tegen 28 taxateurs een formele tuchtklacht
voor 92 taxaties, ingediend.
Evenals de opeethypotheek is
ook de inkomensaanvullinghy-
potheek een vorm van pen
sioenhypotheek. Bij deze va
riant wordt de gehele overwaar
de van de woning in één keer
opgenomen. Men krijgt in dat
geval direct de beschikking over
de gehele overwaarde, met als
gevolg dat er rente moet wor
den betaald over de gehele hy
potheek. Omdat de lasten hier
door hoger zullen zijn dan dat
men op basis van het pensioe
ninkomen kan, wordt een deel
van het opgenomen bedrag ge
bruikt voor een inkomensaan
vulling. Het grote verschil met
de opeethypotheek is dat er bij
deze variant een bedrag belegd
moet gaan worden op een
spaar- beleggingsrekening of in
een lijfrenteverzekering ten be
hoeve van de inkomensaanvul
ling. De hoogte van het bedrag
dat hieraan wordt besteed, is
gebaseerd op het inkomenste
kort ten opzichte van de volledi
ge hypotheek en afhankelijk van
het (verwachte) rendement op
de beleggingsrekening of in de
lijfrenteverzekering.
Als aanbieders van hypotheken het rentetarief verlagen, is er op de
kapitaalmarkt minder vraag naar geld. Zodra dat aan de orde is,
kunnen de rentetarieven van hypotheken omlaag. Trekt de vraag
naar geld op de kapitaalmarkt aan, dan zullen de hypotheekvers
trekkers de rente weer verhogen. De hypotheekrente is dus afhan
kelijk van de kapitaalmarkt.
Bij een opeethypotheek wordt een aflossingsvrije hypotheek tot de
(executie)waarde van het huis (het zogenoemde bijschrijvingpla
fond) verstrekt. Het kenmerk van een opeethypotheek is dat er
maandelijks geen rente verschuldigd is, maar dat deze wordt bijge
schreven op de hoofdsom. Afhankelijk van de looptijd van de le
ning wordt berekend hoeveel rente men waarschijnlijk verschul
digd zal zijn gedurende de looptijd van de lening. Ondanks dat de
werkelijk te betalen rente lager is, wordt in de berekening rekening
gehouden met een hoger percentage, als soort van veiligheidsmar
ge. Dit wordt de rekenrente genoemd. De totaal verwachte rente
wordt van het plafond afgehaald en het restant staat vrij ter be
schikking. Dit is het opnameplafond. Men heeft de vrijheid om de
ruimte tot het opnameplafond ineens of periodiek op te nemen.
Omdat er bij deze hypotiieekvorm geen hypotheeklasten hoeven te
worden betaald - de rente wordt immers bijgeschreven -, vindt er
geen inkomenstoets plaats.
Het is gebruikelijk om bij de aankoop van een huis een boetebe
ding op te nemen in het verkoopcontract, wanneer het huis niet ge
leverd kan worden conform de afspraken. Zo kan bijvoorbeeld af
gesproken worden dat het huis leeg wordt opgeleverd, en dat de
verkoper een bepaald bedrag per maand moet betalen als de huur
ders niet weg willen. Stel dat de verkoper in gebreke blijft, en de ko
per elke maand die boete ontvangt. Hoe zit dat dan fiscaal?
Sommige belastinginspecteurs vinden dit inkomsten uit vermo
gen, wat tot een verhoogde aanslag inkomstenbelasting leidt. Het
Hof Den Haag en de Hoge Raad oordeelden echter dat dit soort
boetes gezien moeten worden als een correctie op de verkooprijs
en geen inkomsten zijn in de zin van de inkomstenbelasting. De
koper van een huis die met dit probleem zit hoeft dus over de ont
vangen boete geen belasting te betalen.
