I
3
Meer betaalbare koopwoningen tot in de volgende eeuw
13
i
In ieders leven kan een moment komen dat de
voordelen van het bezitten van een eigen huis
het winnen van het huren. Maar ja, het aanbod
van koopwoningen in Rotterdam is niet be-
paald groot en daarbij komt dat de prijzen vaak
ver boven het betaalbare liggen. De dienst Ste
debouw en Volkshuisvesting is niet ongevoe-
lig voor kritiek en wil voor het jaar 2005 stre
ven naar een toename van 20 naar 30% koop
woningen. In aantallen omgerekend komt dit
neer op een stijging van 33.000 woningen.
Het streven naar meer koopwonin
gen komt niet uit de lucht vallen.
Rotterdam blijft achter bij het lan-
delijke gemiddelde van 48% koop
woningen. Alleen Hillegersberg-
Schiebroek komt procentueel hier-
bij in de buurt. Op dit moment zijn
er 56.000 koopwoningen in de
stad. Bijna de helft hiervan is een
eengezinswoning en bijna twee
derde telt vier of meer kamers. De
vraag naar koopwoningen is groter
dan het aanbod. A1 blijft deze bij
de vraag van lagere inkomens ver-
borgen. Veel minder-kapitaal-
krachtigen zijn zich er immers niet
van bewust dat er nu ook regelin-
gen zijn om te kopen met een lager
inkomen.
Het aantal van 80% huurwoningen
in Rotterdam ligt boven het lande-
lijk gemiddelde, maar verschilt
niet met andere grote steden in Ne-
derland. Een stad met alleen maar
huurders geeft echter geen stabili-
teit. Huurders zijn vaak minder ge-
bonden aan hun woning en inves-
teren er minder in. Bovendien kun-
nen ze gemakkelijker naar gebie-
den buiten de stad vertrekken. Me-
nige Rotterdammer blijkt als zijn
of haar inkomen stijgt, het voor
een koopwoning verderop te gaan
zoeken en dan is er natuurlijk spra-
ke van kapitaalvlucht. Van wo-
ningbezitters wordt een goede uit-
straling verwacht. Zo zouden zij
meer betrokken zijn bij de buurt,
beter onderhoud plegen en geven
zij hun geld uit in de stad. Dat laat-
ste maakt dat de koopkracht in
Rotterdam blijft.
Op het Stadscongres 2005 kwam al
naar voren dat sommige Rotter-
dammers het idee hebben dat er in
de stad ofwel mensen met lagere
inkomens wonen danwel 'yup
pies'. Bepaalde inkomensgroepen
tot aan de ziekenfondsgrens ont-
breken. Hele groepen kennen Rot
terdam alleen als werkstad en trek-
ken na zessen weer naar hun huis
buiten de stad. De middenklasse
blijft hier niet wonen maar trekt in
groten getale naar de buurgemeen-
ten. In een ideale stad wonen ech
ter allerlei bevolkingsgroepen en
dat werd ook op het Stadscongres
benadrukt. Daarom zijn er allerlei
initiatieven voor goedkope tot
middeldure koopwoningen ont-
wikkeld. Zo blijkt uit het rapport
van dienst Stedebouw en Volks-
huisvesting getiteld Stimulering ei
gen woningbezit in Rotterdam, ge-
schreven door Andre Ouwehand,
van de afdeling volkshuisvesting
en schrijver van dit rapport. Dit
rapport is verschenen in 1997 en
heeft de woningvraag en het aan
bod goed in kaart gebracht. Boven
dien, zo staat in het rapport, is 'het
bevorderen van het eigen woning
bezit een belangrijk instrument om
doelstellingen op het gebied van
volkshuisvesting, economie en be-
trokkenheid van de bevolking bij
het beheren van de stad, dichterbij
te brengen.'
Uitbreiding van het eigen woning
bezit kan bij de dienst Stedebouw
en Volkshuisvesting gestimuleerd
worden door nieuwbouw, door
verkoop van sociale of particuliere
huurwoningen en door vormen
tussen huren en kopen in.
Kicki Soderhjelm van dienst Ste
debouw en Volkshuisvesting,
Tekst Inger Hermsen
Foto's en vormgeving Joop Been
houdt zich bezig met de goedkope-
re koopwoningen. Zij geeft aan dat
de grotere projecten zoals bij de
Schie-oevers redelijk lopen. Maar
vooral de kleinere projecten voor
goedkopere woningen vragen om
aandacht. Nu hoopt men daar iets
aan te doen door de projectontwik-
kelaar een bedrag van fl.5000,- ex
tra te geven als hij goedkopere wo
ningen gaat bouwen. Soderhjelm:
„Wij hebben bij projectontwikke-
laars een zekere koudwatervrees
ontdekt. Het is net alsof ze bang
zijn dat er geen afzet is voor goed
kopere woningen. Daarom is er nu
een investeringsimpuls van
fl.5000,-. Dat is een stimulerings-
premie die op een gegeven mo
ment natuurlijk ophoudt. Dat is als
de vraag duidelijk is geworden."
Zij twijfelt niet aan de vraag. Uit
het onderzoek 'Koopprojecten in
stadsvernieuwswijken' blijkt hoe
succesvol projecten aan de Berg-
blom, Middellandsstraat, Ganze-
koop, Beverstraat en Hilleweg zijn
geweest. Het ging om koopwonin
gen varierend van fl. 147.000,- tot
fl. 174.600,- (vergeleken met de
huur, schommelt dat zo tussen de
650,- en 1000,- per maand). Alle
woningen van de projecten zijn
verkocht. Soderhjelm: „Wij willen
de verborgen vraag zichtbaar ma-
ken. Wij ontwikkelen zulke wo-
ningbouwprojecten juist ook sa-
men met de bewoners. De continu-
iteit, stabiliteit, diversiteit en be-
trokkenheid is dan gewaarborgd.
Dat idee komt overeen met de
plannen in het debat over 2005."
Een projectontwikkelaar is dus niet
de enige die iets kan opstarten.
Ook de toekomstige bewoners zelf
komen in aanmerking voor dat be
drag van fl.5000,- per woning, als
zij als projectontwikkelaar optre-
den. Ze moeten zich verenigen in
een stichting en kunnen dan een
woningproject voor bijvoorbeeld
twintig woningen zelf opzetten. De
procedure is helaas nog tamelijk
ingewikkeld. Vooralsnog zijn het
dus vooral projectontwikkelaars,
maar de mogelijkheid voor de be
woners-zelf is er.
Ondertussen zit de stad niet stil. Er
worden momenteel betaalbare
nieuwbouwwoningen gebouwd,
bijvoorbeeld in Kralingen (Water-
loostraat), Afrikaanderwijk (Bijen-
straat), Oude Noorden (Hamer-
straat) en in Feijenoord.
Andere mogelijkheden om aan een
goedkopere woning te komen is
via de regeling van MGE, Maat-
schappelijk Gebonden Eigendom.
Binnen corporatie WSOW-MGE
worden hierbij zo'n 200 woningen
per jaar omgezet van huur naar
koop. Het MGE garandeert een
minimumprijs bij de verplichte te-
rugkoop aan de woningbouwver-
eniging. De terugkoopprijs wordt
bepaald aan de hand van de aan-
koopprijs, het inflatiepercentage
(CBS), de veroudering van de wo
ning en de meer- of minderwaarde
van het interieur. Behalve de prijs-
waarborg is er een kwalitatieve ze-
kerheid binnen de MGE-construc-
tie die belangrijk is. De woningen
worden allemaal beheerd via een
Vereniging van Eigenaren waarbij
het beheer ligt bij MGE. Het MGE
zorgt voor een meerjaren onder-
houdsplanning en regelt dat iedere
eigenaar bijdraagt aan het fonds
om dit onderhoud ook uit te kun
nen voeren.
Bij MGE is het risico voor een da-
B
ling van de koopwaarde dus enorm
afgezwakt. Keerzijde is dat je geen
winst krijgt als je het terug ver-
koopt aan de corporatie. Deze re
geling is juist in het leven geroepen
om huurwoningen te kunnen ko
pen zonder de corporatie de dood-
steek te geven. Alleen de inflatie
krijg je vergoed. Maar voor lagere
inkomens is deze maatregel uit
1980 vaak een uitkomst: goedko
pere woningen, geen risico en col-
lectieve zorg voor onderhoud.
Nog weer een andere vorm is
'koophuur'. Deze mogelijkheid is
over komen waaien uit Amsterdam
en werd ook tijdens het Stadscon
gres benadrukt door een inwoner
van Rotterdam. Hij klaagde erover
dat hoe mooi hij zijn huurflat ook
maakte, hij daar niets voor zou te-
rugkrijgen. Dit komt het bevorde
ren van onderhoud aan huurwonin
gen natuurlijk niet ten goede. Via
koophuur is het mogelijk om de
aangebrachte investeringen bin-
nenshuis wel mee te rekenen. Er
wordt een scheiding aangebracht
tussen het 'casco' van de woning
en het inbouwpakket. Het casco
wordt gewoon gehuurd van de cor
poratie en het inbouwpakket wordt
gekocht door de huurder. De cor
poratie is de hypotheekverstrekker
aan de huurder en kan later weer
bepalen of de woning opnieuw
wordt verhuurd of dat koophuur
wordt toegepast. De huurder be-
houdt huursubsidie over het be
drag. Het is iets wezenlijks anders
dan overnamekosten, die betaald
worden bij verrichte extra's in het
interieur. Bij koophuur gaat het om
alle investeringen, dus ook de stan-
daardkeuken.
Maar er is meer. Kamerleden Van
der Ploeg en Duivesteijn hebben
afgelopen zomer een voorstel ge-
lanceerd dat aanstuurt op een
grootscheepse verkoop van sociale
huurwoningen aan de huurders.
Doelstelling is de koopwoning ook
bereikbaar te maken voor de laag-
ste inkomensgroepen. De vorm
lijkt op die van MGE, al zijn er
geen blijvende garanties voor een
goed onderhoudsbeleid bij.
Nog weer een andere optie is
'groeiwoning'. Eveneens speciaal
in het leven geroepen voor mensen
met een smalle beurs. De gemeente
ontwikkelt zeer goedkope woning-
bouw met de mogelijkheid deze la
ter uit te bouwen tot luxe wonin
gen. De initiatiefnemer is meestal
een corporatie. De 'groei' zit con-
creet in het vergroten van de wo
ning door uitbouwen, opbouwen
en verbetering van de woning.
Op dit moment is het kopen van
een woning extra aantrekkelijk
door de lage rente. Maar wat nu als
de prijzen kelderen en de rente
stijgt? Volgens Andre Ouwehand.
Stimulering eigen woningbezit in
Rotterdam, zal dat niet zoveel in-
vloed hebben: „We kunnen geen
harde garantie geven. Maar ook bij
hogere rente zullen we voor het
aantal koopwoningen in Rotter
dam naar een groei naar 30% blij-
ven streven."
Voor meer informatie over de ver-
schillende mogelijkheden voor ko
pen: Informatiecentrum Dienst
Stedebouw en Volkshuisvesting,
Marconiplein 2, Rotterdam, tel.
4781212.
Rotterdam bevordert eigen woningbezit
